RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
uitspraak van de voorzieningenrechter van 27 oktober 2026 in de zaak tussen
Start Home Rentals B.V., uit Rotterdam, verzoekster
Samenvatting
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 26/4367
(gemachtigde: mr. P. Smit),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Steenbergen, verweerder.
1. Deze uitspraak op het verzoek om een voorlopige voorziening gaat over aan verzoekster opgelegde lasten onder dwangsom. Verzoekster is het daar niet mee eens. Zij verzoekt daarom om een voorlopige voorziening en voert daartoe een aantal gronden aan.
De voorzieningenrechter wijst in deze uitspraak het verzoek af wegens het ontbreken van spoedeisend belang. Hierna legt de voorzieningenrechter uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en bindt de rechtbank in het bodemgeding niet.
Procesverloop
2. Met besluiten van 17 december 2025 heeft het college twee lasten onder dwangsom opgelegd aan verzoekster wegens gebruik van de woningen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] in strijd met het bestemmingsplan. Met het bestreden besluit van 14 juli 2026 op het bezwaar van verzoekster is het college bij deze besluiten gebleven. Verzoekster heeft hiertegen beroep ingesteld en de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen.
Het college heeft op het verzoek gereageerd met een verweerschrift.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 13 oktober 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon 1] namens verzoekster, bijgestaan door haar gemachtigde, en mr. J. Vinkenborg namens verweerder.
Totstandkoming van het besluit
3. Verzoekster huurt de panden aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (hierna ook: de panden). De rechtsvoorganger van verzoekster heeft daartoe op 30 oktober 2017 een tweetal huurovereenkomsten gesloten met de eigenaar van de panden, de heer [persoon 2] (hierna: [persoon 2] ).
Verzoekster verhuurt de panden sinds eind 2017 met diverse elkaar al dan niet opvolgende huurovereenkomsten door aan derden, die er hun personeel in huisvesten (arbeidsmigranten).
Op 8 mei 2025 hebben toezichthouders controles uitgevoerd in de panden. Tijdens deze controles is vastgesteld dat de panden worden bewoond door meerdere, wisselende personen, die niet tot één huishouden behoren.
Op 8 oktober 2025 heeft het college aan verzoekster en [persoon 2] bericht dat het voornemens is een last onder dwangsom aan hen op te leggen omdat de panden gebruikt zouden worden in strijd met de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. Het college heeft verzoekster en [persoon 2] in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen.
Op 28 oktober 2025 hebben toezichthouders een aanvullende controle verricht in de panden. Tijdens deze controle is opnieuw vastgesteld dat de panden worden bewoond door meerdere, wisselende personen, die niet tot één huishouden behoren.
Verzoekster heeft zienswijzen ingediend.
Met besluiten van 17 december 2025 (verzonden 18 december 2025) (primaire besluiten) heeft het college, onder weerlegging van de zienswijzen van verzoekster, twee lasten onder dwangsom opgelegd aan verzoekster en twee aan [persoon 2] . Zij worden gelast de overtredingen uiterlijk 28 januari 2026 te beëindigen en beëindigd te houden door het staken en gestaakt houden van het uitvoeren van een omgevingsplanactiviteit zonder omgevingsvergunning, bij gebreke waarvan zij een dwangsom van € 15.000 per woning zouden verbeuren. Zij kunnen dit doen door de (bedrijfs)woning uitsluitend te gebruiken overeenkomstig de geldende bestemmingsplanregels. Voor [adres 1] betekent dat: bewoning door één huishouden dat, gelet op de bestemming, ter plaatse noodzakelijk is. Voor nummer [adres 2] betekent dat: bewoning door één huishouden.
Verzoekster heeft bezwaar gemaakt tegen deze besluiten, zowel voor zover deze gericht zijn aan haar als voor zover deze gericht zijn aan [persoon 2] (als derde-belanghebbende). Tevens heeft zij verzocht om verlenging van de begunstigingstermijnen.
In een besluit van 15 januari 2026 heeft het college de begunstigingstermijnen verlengd tot zes weken na de beslissing op bezwaar.
Op 15 januari 2026 heeft verzoekster aanvragen ingediend voor omgevingsvergunningen ter legalisering van het gebruik van de panden ten behoeve van de huisvesting van meerdere personen (arbeidsmigranten) die geen gezamenlijke huishouding vormen, uiteindelijk via kamerverhuur.
Op 13 mei 2026 heeft een hoorzitting plaatsgevonden bij de commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften (de commissie).
In een advies van 13 mei 2026 heeft de commissie het college geadviseerd het bezwaar van verzoekster, gericht tegen de aan [persoon 2] opgelegde lasten onder dwangsom, niet-ontvankelijk te verklaren, omdat verzoekster niet als belanghebbende bij dat besluit in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan worden aangemerkt. De commissie heeft geadviseerd het bezwaar van verzoekster, gericht tegen de aan haar opgelegde lasten onder dwangsom, ontvankelijk en ongegrond te verklaren.
In besluiten van 26 mei 2026 heeft het college de aanvragen van verzoekster om omgevingsvergunningen ter legalisering van het gebruik van de panden voor de huisvesting van meerdere personen (arbeidsmigranten) die niet één huishouden vormen, geweigerd.
Verzoekster heeft bezwaar gemaakt tegen deze weigeringsbesluiten.
In een besluit van 14 juli 2026 (verzonden 15 juli 2026) (bestreden besluit) heeft het college, in navolging van het advies van de commissie, het bezwaar van verzoekster, gericht tegen de aan [persoon 2] opgelegde lasten onder dwangsom, niet-ontvankelijk verklaard en het bezwaar van verzoekster, gericht tegen de aan haar opgelegde lasten onder dwangsom, ontvankelijk en ongegrond verklaard en de bestreden besluiten in stand te laten.
Op 24 juli 2026 heeft verzoekster het college laten weten dat zij beroep zal instellen tegen het bestreden besluit en tevens verzocht de begunstigingstermijn van de opgelegde lasten onder dwangsom nogmaals te verlengen tot (primair) 6 weken na de uitspraak in beroep tegen de lasten onder dwangsom of (subsidiair) tot 6 weken na de beslissing op bezwaar tegen de geweigerde vergunningaanvragen.
Het college heeft het verzoek om verlening van de begunstigingstermijnen op 29 juli 2026 afgewezen.
In een e-mail van 12 augustus 2026 heeft het college aan de rechtbank bevestigd dat het de begunstigingstermijnen zal verlengen tot de dag na de uitspraak in de voorlopige voorzieningprocedure.
Gronden
4. Verzoekster stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening omdat de begunstigingstermijn zal verstrijken op de dag na de uitspraak in de voorlopige voorzieningprocedure en er dan nog geen uitspraak in de beroepsprocedure zal zijn. Verzoekster en [persoon 2] zouden vanaf dat moment dwangsommen gaan verbeuren indien niet aan de opgelegde lasten is voldaan en daarmee dreigt volgens verzoekster onomkeerbare financiële schade. Daarbij is volgens verzoekster de kans reëel dat zij haar huurder(s) voor de woningen kwijt is.
Verzoekster stelt bovendien dat sprake is van spoedeisend belang omdat zij niet binnen de begunstigingstermijn aan de opgelegde lasten kán voldoen, nu daartoe de huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen beëindigd zullen moeten worden. De (onder)huurders van verzoekster hebben echter recht op wettelijke huurbescherming, aangezien het om huurovereenkomsten woonruimte gaat. Dat betekent dat beëindiging van die huurovereenkomsten alleen mogelijk is op één van de limitatief in de wet genoemde beëindigingsgronden, welke zich hier volgens verzoekster niet voordoen, en pas bij onherroepelijke uitspraak van de civiele rechter (artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) jo. 7:272 BW jo. 7:274 BW).
Verzoekster stelt daarnaast dat evident is dat de besluiten een voorlopige rechtmatigheidstoets niet kunnen doorstaan, terwijl met de schorsing van de werking van die besluiten geen belangen van andere belanghebbenden worden aangetast. Volgens verzoekster is het bestreden besluit niet rechtmatig omdat zij ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaren tegen de lasten onder dwangsom die aan [persoon 2] zijn opgelegd en omdat de lasten onder dwangsom die aan haar zijn opgelegd ten onrechte in stand zijn gelaten. Verzoekster voert daartoe aan dat zij niet als overtreder kan worden aangemerkt, dat sprake is van concreet zicht op legalisatie, dat de begunstigingstermijn onredelijk kort is en dat de dwangsommen onredelijk hoog zijn. Het bestreden besluit is daarbij volgens verzoekster in strijd met verschillende algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Beoordeling door de voorzieningenrechter
Is sprake van spoedeisend belang?
5. Op grond van artikel 8:81, eerste lid, van de Awb kan de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.
Bij een financieel geschil is dat niet snel het geval. In beginsel kan namelijk na afloop van de bodemzaak het bedrag waarover het geschil gaat, alsnog worden (terug)betaald, zo nodig met vergoeding van de wettelijke rente. Als er geen onomkeerbare situatie dreigt, bijvoorbeeld faillissement, of acute financiële nood is, neemt de voorzieningenrechter aan dat spoedeisend belang ontbreekt, zodat hij alleen al daarom geen voorlopige voorziening treft.
De voorzieningenrechter overweegt dat verzoekster ter zitting heeft verklaard dat zij de verbeurde dwangsommen gewoon kan betalen, zodat van een acute financiële noodsituatie geen sprake is. Dat verzoekster haar huurders voor de woningen mogelijk kwijt zal raken, maakt dat niet anders. De derving van huurinkomsten die hier het gevolg van zou kunnen zijn, is namelijk ook een financieel belang, dat op zichzelf geen aanleiding geeft om een voorlopige voorziening te treffen.
Verzoekster heeft gesteld dat ook sprake is van spoedeisend belang gelet op de omstandigheid dat zij als gevolg van de huurbescherming van de (onder)huurders niet in staat zou zijn om tijdig aan de lasten te voldoen. De begunstigingstermijn is gelet hierop volgens verzoekster onredelijk kort.
De voorzieningenrechter overweegt dat de begunstigingstermijn ertoe strekt de overtreding op te heffen, waarbij als uitgangspunt geldt dat deze niet wezenlijk langer mag worden gesteld dan noodzakelijk is om de overtreding te kunnen opheffen. Het college heeft de begunstigingstermijn in dit geval al twee maal verlengd, zodat verzoekster vanaf het primaire besluit van 17 december 2025 inmiddels ongeveer 10 maanden (en sinds het voornemen tot handhaven op 8 oktober 2025 zelfs ruim 12 maanden) de tijd heeft gehad om de overtredingen op te heffen. De voorzieningenrechter acht die termijn niet onredelijk kort. Het is aan verzoekster om tijdig de noodzakelijke (juridische) stappen te zetten zodat zij aan de lasten kan voldoen. De voorzieningenrechter overweegt dat niet is gebleken dat verzoekster die stappen in dit geval heeft gezet. Integendeel, uit het dossier blijkt dat verzoekster na het opleggen van de lasten onder dwangsom voor beide panden nog een nieuwe verhuurovereenkomst met derden heeft gesloten. Dat zij als gevolg daarvan nu mogelijk niet tijdig aan de lasten onder dwangsom kan voldoen, komt voor haar eigen rekening en risico en staat daarom aan het aannemen van spoedeisend belang in de weg.
De voorzieningenrechter concludeert op grond van het voorgaande dat verzoekster geen spoedeisend belang heeft bij haar verzoek om een voorlopige voorziening.
Is sprake van een evident onrechtmatig besluit?
Als geen sprake is van spoedeisend belang, kan de gevraagde voorziening alleen nog worden getroffen als het bestreden besluit evident onrechtmatig is. Met een evident onrechtmatig besluit wordt bedoeld dat zonder diepgaand onderzoek naar de relevante feiten en/of het recht zeer ernstig moet worden betwijfeld of het door het college ingenomen standpunt juist is en het besluit in de beroepsprocedure in stand zal blijven.
De voorzieningenrechter overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van overtredingen, omdat de panden in strijd met de planregels worden bewoond door arbeidsmigranten die niet één huishouden vormen én – in het geval van [adres 1] – deze bewoning gelet op de bestemming ter plaatse niet noodzakelijk is. Het standpunt van het college dat er geen concreet zicht op legalisatie van de huidige situatie bestaat, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooralsnog stand houden. Ook ten aanzien van de overige door verzoekster aangevoerde gronden geldt dat niet zonder diepgaand onderzoek naar de relevante feiten en het recht kan worden vastgesteld of de door het college ingenomen standpunten juist zijn. Deze gronden zullen in de beroepsprocedure nader moeten worden beoordeeld.
De voorzieningenrechter concludeert op grond van het voorgaande dat van een evident onrechtmatig besluit geen sprake is.
Conclusie en gevolgen
6. De voorzieningenrechter zal het verzoek om voorlopige voorziening afwijzen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
De voorzieningenrechter vertrouwt er wel op dat het college de begunstigingstermijn conform de toezegging op zitting zal verlengen tot veertien dagen na deze uitspraak op het verzoek om voorlopige voorziening, zodat verzoekster nog enige tijd heeft om noodzakelijke maatregelen te treffen.
Beslissing
De voorzieningenrechter wijst het verzoek af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Hindriks, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. C.F.E.M. Mes, griffier, op 27 oktober 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: