RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] B.V. , uit [vestigingsplaats] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, de heffingsambtenaar.
Samenvatting
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/4454
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 september 2026 in de zaak tussen
en
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. De rechtbank beoordeelt of de waarde te hoog is vastgesteld.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking in stand blijft. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De inspecteur heeft met de waardebeschikking de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 3.955.000.
De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2025 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen: [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . Belanghebbende was niet aanwezig.Belanghebbende procedeert vrijwillig digitaal bij de rechtbank. De griffier van de rechtbank heeft op 20 mei 2026 om 15:19 uur in het digitale dossier van belanghebbende een bericht geplaatst waarin belanghebbende is uitgenodigd voor de zitting onder vermelding van datum, tijd en plaats van die zitting. Van de plaatsing van dit bericht in het digitale dossier is volgens de loggegevens van het digitale systeem op 20 mei 2026 om 15:20 uur een notificatie verzonden aan het door belanghebbende voor dit doel opgegeven mailadres. Belanghebbende is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd voor de zitting. De rechtbank heeft de zitting daarom laten doorgaan.
Feiten
3. Belanghebbende is in 2025 eigenaar van de onroerende zaak. Het object betreft een herontwikkelingslocatie die op de waardepeildatum bestond uit grond (10.113 m²) met gebouwen.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. De inspecteur moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. De waarde voor belastingjaar 2025 dient onafhankelijk van een eerdere waarde te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dit kader gewezen op de door hem overgelegde waardeberekening waarin de onroerende zaak zowel aan de hand van de residuele grondwaarde als op basis van een vergelijking met de grondprijzen van vergelijkbare referentieobjecten wordt getaxeerd. De heffingsambtenaar geeft aan dat, omdat het om een herontwikkelingslocatie gaat, hij alleen de grond in de waardering heeft betrokken. Uit de overgelegde waardeberekening vloeit een gemiddelde waarde van € 11.588.238 voort, wat volgens de heffingsambtenaar onderbouwt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Tot slot wijst de heffingsambtenaar erop dat de onroerende zaak in 2020 is gekocht voor € 4.000.000 en op 4 mei 2026 is verkocht voor € 7.192.745.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank stelt voorop dat de waarde voor ieder belastingjaar opnieuw dient te worden vastgesteld. Eerder vastgestelde waarden spelen daarbij, in tegenstelling tot wat belanghebbende aanvoert, geen rol. De heffingsambtenaar heeft met de door hem overgelegde waardeberekening en de daarbij gegeven toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 3.955.000 niet te hoog is. De door de heffingsambtenaar genoemde aan- en verkoopprijs liggen juist (ruim) boven de vastgestelde waarde van € 3.955.000 en doen vermoeden dat de waarde eerder veel te laag dan te hoog is vastgesteld..
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van mr.A.A. van der Terp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 22 september 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.