RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, de heffingsambtenaar
Samenvatting
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/5011
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 oktober 2026 in de zaak tussen
en
(gemachtigde: [naam] ).
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024. Belanghebbende vindt dat die waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) vastgesteld op € 204.000.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar van 13 november 2024 ongegrond verklaard.
Na de uitspraak op bezwaar heeft op 3 december 2024 een telefonische hoorzitting plaatsgevonden.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij een herziene uitspraak op bezwaar van 23 december 2024 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft op 23 december 2024 beroep ingesteld tegen de herziene uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur. Belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en deze aan de rechtbank overgelegd.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenares van de woning. Het betreft een in 1979 gebouwde hoekwoning met een vrijstaande garage en een aangebouwde berging/schuur. De perceeloppervlakte is 280 m².
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
De rechtbank overweegt ten aanzien van de ontvankelijkheid van het beroep als volgt. De heffingsambtenaar heeft op 23 december 2024 een tweede (herziene) uitspraak op bezwaar aan belanghebbende toegezonden, waartegen belanghebbende op dezelfde dag beroep heeft ingesteld. De heffingsambtenaar was echter niet bevoegd om een tweede uitspraak op bezwaar te doen. Gelet op vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan een eenmaal genomen uitspraak op bezwaar niet worden hersteld, verbeterd of vervangen door een tweede uitspraak op bezwaar. In juridische zin bestaat die tweede uitspraak daarom niet.
Het beroep moet daarom worden geacht te zijn gericht tegen de eerste uitspraak op bezwaar van 13 november 2024. Voor zover het beroep daarop ziet, is het tijdig (binnen zes weken) ingesteld.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar belanghebbende, terwijl daarom in het bezwaarschrift wel was verzocht, niet heeft gehoord. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de hoorplicht van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschonden.
De rechtbank ziet geen aanleiding om deze schending met toepassing van artikel 6:22 Awb te passeren. Tussen partijen bestaat immers verschil van mening over relevante feiten. In een dergelijk geval kan niet worden gezegd dat belanghebbende door het achterwege blijven van een hoorzitting niet is benadeeld.
De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar van 13 november 2024 vernietigen. Nu belanghebbende op 3 december 2024 alsnog is gehoord, ziet de rechtbank geen aanleiding om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar. De rechtbank zal de zaak daarom inhoudelijk beoordelen en bezien of zij de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand kan laten dan wel zelf in de zaak kan voorzien.
Standpunten van partijen
De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde
naar het taxatierapport van [taxateur 2] en een waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin wijst hij op de verkoopcijfers van drie woningen uit [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht 12 juli 2022 voor € 240.000;
- [adres 3] , verkocht op 18 april 2023 voor € 175.000;
- [adres 4] , verkocht op 6 maart 2023 voor € 200.000.
Voor de oppervlakte van de woning is de taxateur uitgegaan van de gegevens zoals vermeld in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), die laatstelijk is gewijzigd op 24 december 2024. Hierbij is uitgegaan van de volgende objectgegevens:
- Woning 103 m²
- Garage 18 m²
- Berging 8 m²
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde op € 191.000 moet worden vastgesteld. Zij wijst er onder meer op dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste kenmerken van haar woning. Zij heeft de oppervlakte op basis van de door haar overgelegde bouwtekening opnieuw opgemeten. De bouwtekening die de BAG heeft gebruikt komt niet overeen met haar bouwtekening. Zij gaat uit van de volgende objectgegevens:
- Woning 100 m²
- Garage 18 m²
- Berging 7 m²
Toetsingskader
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
Bewijslast
7. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde per 1 januari 2023 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als hij niet aan die bewijslast voldoet, moet de rechtbank beoordelen of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als dat ook niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
Tijdens de zitting zijn de door partijen ingebrachte bouwtekeningen en de toegepaste oppervlaktes uitvoerig besproken. Hierbij is vastgesteld dat de door belanghebbende overgelegde bouwtekening de juiste is. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de waarde moet worden verlaagd naar € 200.000. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken. De heffingsambtenaar is aldus niet in zijn bewijslast geslaagd.
Nu belanghebbende een waarde heeft bepleit van € 191.000, zal de rechtbank beoordelen of de waarde naar dat bedrag moet worden verlaagd.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem in de beroepsfase overgelegde taxatierapport van [taxateur 2] en de waardematrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet lager moet worden vastgesteld dan € 200.000. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de waardering van de garage van € 11.000. De prijs van € 611 per m² vindt de rechtbank zeker niet te hoog. Dat belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de garage lager moet zijn, volgt de rechtbank niet.
Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehanteerde KOUDV-factoren niet gewijzigd mogen worden, overweegt de rechtbank dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrijstaat om in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader te onderbouwen, desgewenst aan de hand van andere referentieobjecten en andere KOUDV-factoren.
Deze beroepsgrond faalt.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en zal de vastgestelde waarde op de waardepeildatum verminderen tot € 200.000.
10. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van [adres 1] voor het
belastingjaar 2024 tot een bedrag van € 200.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
Uitgesproken op 20 oktober 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.