RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer / rekestnummer: 12213962 \ UE VERZ 26-181
Beschikking van 13 oktober 2026
in de zaak van
[verweerster] ,
wonend te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verweerster] ,
gemachtigde: mr. M.H. Heeg,
tegen
de vereniging van eigenaars
VVE [adres] IN [plaats],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
vertegenwoordigd door haar bestuur.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met 9 producties, ontvangen op 1 mei 2026;
- de aanvulling op het verzoekschrift, ontvangen op 5 mei 2026;
- het verweer en tegenverzoek van [belanghebbende 1] , ontvangen op 29 augustus 2026.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 september 2026. Mevrouw [verweerster] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde mr. Heeg. Namens de VvE zijn verschenen de heer [A] (voorzitter) en mevrouw [B] (penningmeester), vergezeld door haar vader. Ook zijn de volgende belanghebbenden verschenen: mevrouw [belanghebbende 2] , en mevrouw [belanghebbende 1] , vergezeld door haar vader [C] .
Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen bijgehouden.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2. De kern van de zaak
Het draait in deze zaak om de besluiten van de VvE om de kosten voor vastrecht gas/energie en de variabele gaskosten op een andere manier te verdelen dan de voorgeschreven toerekening in de splitsingsakte. [verweerster] is rechthebbende van één van de appartementsrechten en zij verzoekt nietigverklaring of vernietiging van de besluiten. De kantonrechter geeft [verweerster] gelijk en verklaart dat de besluiten nietig zijn omdat zij in strijd zijn met de oproepingsvoorschriften in de splitsingsakte. De VvE heeft namelijk niet vooraf een agenda met een lijst van onderwerpen van de vergadering aan de leden gestuurd. Indien de besluiten wél rechtsgeldig genomen zouden zijn, zouden zij vernietigbaar zijn geweest. Het tegenverzoek van één belanghebbende wordt afgewezen.
3. De beoordeling
Het verzoek van [verweerster] is tijdig ingediend
Het verzoek richt zich tegen de besluiten die door de VvE op de algemene ledenvergadering van 16 maart 2026 zijn genomen. [verweerster] raakte op 1 april 2026 bekend met de besluiten. Ze heeft op 1 mei 2026 haar verzoek ingediend. [verweerster] heeft daarom haar verzoek tot vernietiging gedaan binnen de wettelijke termijn van één maand en zij is ontvankelijk in haar verzoek.
De besluiten van de VvE
De VvE heeft vijf leden. Tijdens de algemene ledenvergadering van 16 maart 2026 heeft de VvE de volgende besluiten genomen:
‒ het vastrecht gas/energie wordt op basis van 1/5de deel onder de appartementseigenaren verdeeld, in plaats van op basis van de in de splitsingsakte vermelde breukdelen;
‒ de kosten voor variabel gasverbruik worden naar werkelijk verbruik afgerekend.
In de notulen van de vergadering is opgenomen dat de berekening van individueel gasverbruik vooralsnog alleen mogelijk is voor de eigenaar van appartement [nummer] ( [belanghebbende 1] , hierna: [belanghebbende 1] ), aangezien zij dit verschil kan berekenen door het verschil te nemen tussen de stand op de hoofdmeter en de stand op een tussenmeter.
De besluiten van de VvE zijn niet rechtsgeldig
De besluiten van de VvE zijn nietig, omdat zij in strijd zijn met de akte van splitsing. Het onder I van het verzoekschrift primair verzochte (nietigverklaring) is dan ook toewijsbaar. De kantonrechter licht dat oordeel hieronder nader toe.
Gemeenschappelijke kosten moeten volgens de breukdelen in de splitsingsakte worden verdeeld
Het besluit om het vastrecht van gas/energie op basis van 1/5de deel onder de appartementseigenaren te verdelen is in strijd met de splitsingsakte. De breukdelen zijn namelijk in de akte vastgesteld op vier breukdelen van één/zevende en één van drie/zevende deel (het appartement van [belanghebbende 1] ). In de akte van splitsing kunnen de oprichters van de VvE kiezen voor een verdeling die afwijkt van de standaard gelijke verdeling en zij hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Op basis van deze breukdelen moeten de gemeenschappelijke schulden en kosten worden verdeeld. Op grond van de splitsingsakte worden de verwarmingskosten – in het geval het een gemeenschappelijke installatie
betreft – tot de schulden van en kosten van de gezamenlijke appartementseigenaren gerekend, voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen.
De verwarmingskosten zijn gemeenschappelijke kosten
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de verwarmingskosten gemeenschappelijke kosten, omdat er sprake is van één gemeenschappelijke installatie. De drie cv-ketels bevinden zich in één gemeenschappelijke ruimte in het gebouw en vormen één systeem. De VvE ontvangt ook maar één rekening van de gasleverancier en de eigenaars worden dus niet afzonderlijk aangeslagen voor hun verbruik. Dat het gasverbruik van [belanghebbende 1] mogelijk te herleiden is met behulp van de stand van de tussenmeter , maakt nog niet dat er sprake is van afzonderlijke installaties.
De Warmtewet leidt niet tot een andere kostenverdeling
De bepalingen van de Warmtewet verzetten zich in de onderhavige procedure niet tegen een verdeling van de stookkosten overeenkomstig de breukdelen in de splitsingsakte. Met de herziening van de Warmtewet zijn slechts de artikelen 8 (lid 2 tot en met 4, lid 6, lid 7 en lid 9), 8a en 8b gehandhaafd ten aanzien van de vereniging van eigenaars. Deze bepalingen zien op de wijze van bemetering, de eisen waaraan de meetinrichting moet voldoen en de kostenverdelingssystematiek. Ter zitting is gebleken dat er inmiddels in alle appartementen warmtekostenverdelers (ISTA meters) zijn geplaatst waarmee het individuele gasverbruik kan worden gemeten. Indien de VvE in het vervolg de stookkosten op basis het individuele verbruik van alle eigenaren wil verdelen is dat mogelijk, maar zal zij daarvoor de splitsingsakte moeten wijzigen.
De omstandigheid dat één appartementseigenaar (mogelijk) haar individuele verbruik al kon meten ten tijde van het genomen besluit, leidt niet tot een andere conclusie. Een voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek wordt niet bereikt door één individuele appartementseigenaar te belasten volgens het gemeten gebruik en de overige eigenaren door middel van breukdelen. Uit artikel 8a van de Warmtewet volgt immers dat zoveel mogelijk de kosten gebaseerd moeten worden op het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker.
Het belang van de splitsingsakte
De kantonrechter passeert het verweer van [belanghebbende 1] dat een kostenverdeling volgens de breukdelen oneerlijk zou zijn omdat de afmetingen destijds niet goed zouden zijn vastgesteld, de verdeelde kosten niet overeenkomen met het werkelijke verbruik of dat de VvE al eerder afwijkende afspraken heeft gemaakt. [belanghebbende 1] ziet dan het belang van de splitsingsakte over het hoofd. De splitsingsakte is het belangrijkste juridische document van elke Vereniging van Eigenaars. De splitsingsakte moet een splitsingsreglement inhouden, waarin (onder andere) is opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen. Omdat het belangrijk is dat ook derden zich op de hoogte kunnen stellen van de rechten en plichten die gelden binnen een VvE, moet elke splitsingsakte worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De kostenverdeling moet daarom in overeenstemming zijn (en blijven) met het splitsingsreglement.
De besluiten van de VvE zijn niet op de juiste wijze tot stand gekomen
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat in het geval dat de besluiten wél rechtsgeldig waren geweest (niet nietig), de besluiten in strijd zouden zijn met de bepalingen die de wijze van totstandkoming van besluiten regelen. Dit betekent dat de kantonrechter de besluiten vernietigd zou hebben, indien zij wél rechtsgeldig genomen waren.
In artikel 15 lid 8 van het modelreglement (MR) is namelijk opgenomen dat de oproeping van de vergadering schriftelijk moet plaatsvinden met een termijn van tenminste vijftien dagen. Verder moet de oproeping de opgave van de onderwerpen van de agenda bevatten. In dit geval heeft de VvE géén oproep voor de vergadering verstuurd. Hierdoor is er sprake van een procedurele onvolkomenheid, waardoor de besluiten vernietigbaar zouden zijn geweest. De omstandigheid dat [verweerster] mogelijk had kunnen of moeten weten dat het tijdens de vergadering ook over deze punten zou gaan, zou dit niet anders hebben gemaakt.
De sub II verzochte verklaring voor recht wordt afgewezen
De onder II van het verzoekschrift verzochte verklaring voor recht betreffende de verdeling van de gemeenschappelijke kosten wordt afgewezen, omdat [verweerster] daar onvoldoende belang bij heeft. De inhoud van de verklaring voor recht komt namelijk al overeen met de bepalingen in de splitsingsakte.
De beoordeling van het tegenverzoek
[belanghebbende 1] heeft in haar verweerschrift (onder I) een tegenverzoek opgenomen, waarvan de kantonrechter aanneemt dat dit geen tegenverzoek namens de VvE betreft, maar een zelfstandig, individueel tegenverzoek. De kantonrechter is van oordeel dat het tegenverzoek betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek en overweegt als volgt.
De kantonrechter verleent geen vervangende machtiging
De kantonrechter zal [verweerster] niet verplichten om mee te werken aan een wijziging van de splitsingsakte. Een appartementseigenaar kan de kantonrechter verzoeken een vervangende machtiging te verstrekken indien medewerking of toestemming van de VvE zonder redelijke grond wordt geweigerd. Vast staat dat [belanghebbende 1] haar verzoek nog niet aan de algemene ledenvergadering heeft voorgelegd. Aan de vereisten voor het geven van een vervangende machtiging is dus niet voldaan, zodat de vervangende machtiging niet kan worden verleend. De kantonrechter zal [belanghebbende 1] in zoverre niet-ontvankelijk verklaren.
Het onder II tot en met V van het verweerschrift van [belanghebbende 1] gestelde betreft stellingen en bevat geen verzoeken waarop afzonderlijk dient te worden beslist. Uit het voorgaande blijkt genoegzaam dat de kantonrechter de stellingen van [belanghebbende 1] niet volgt. Anders dan [belanghebbende 1] kennelijk meent, kan de VvE geen besluiten nemen die in strijd zijn met het huidige splitsingsreglement en kan de kantonrechter de VvE uiteraard ook niet opdragen om dergelijke besluiten te nemen.
De proceskosten worden gecompenseerd
De VvE krijgt ongelijk en zou normaliter in de proceskosten worden veroordeeld. [verweerster] heeft echter afgezien van een proceskostenveroordeling. De kantonrechter zal daarom beslissen dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
4. 4 De beslissing
De kantonrechter:
verklaart de besluiten die genomen zijn tijdens de algemene vergadering van 16 maart 2026 nietig;
verklaart [belanghebbende 1] niet-ontvankelijk in haar verzoek om een vervangende machtiging;
bepaalt dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2026.