RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer / rekestnummer: 12052933 \ UE VERZ 26-19
Beschikking van 13 oktober 2026
in de zaak van
[verzoekster] ,
wonend in [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoekster] ,
gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN FLATGEBOUW [adres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
vertegenwoordigd door haar bestuur,
met vermelding dat de personen en organisaties op de door de VvE overgelegde lijst van stemgerechtigden als belanghebbenden zijn aangemerkt.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met één productie, ingediend op 9 januari 2026;
- producties 2 en 3, ontvangen op 31 maart 2026.
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 15 september 2026.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2. De kern van de zaak
De kern gaat over de vragen of de VvE de appartementseigenaren mag verplichten om onder andere (drie)dubbel glas in de kozijnen aan te schaffen en of het vereiste quorum aan stemgerechtigden aanwezig was op de algemene ledenvergadering. De kantonrechter is van oordeel dat er onvoldoende stemgerechtigden aanwezig waren op de vergadering. Volmachten die na afloop van de vergadering zijn ontvangen, kunnen niet alsnog worden meegeteld om aan het vereiste aantal stemgerechtigden te komen. De genomen besluiten op de algemene ledenvergadering zijn daarom nietig. Indien deze besluiten wél rechtsgeldig waren, zouden de besluiten vernietigbaar zijn geweest omdat ze in strijd zijn met het Modelreglement dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte.
3. De beoordeling
Het verzoek is tijdig ingediend
Het verzoek is op 9 januari 2026 ingediend, binnen één maand na de vergadering van 9 december 2025. [verzoekster] is daarom ontvankelijk in haar verzoek.
De besluiten van de VvE
Op de algemene ledenvergadering van 9 december 2025 heeft de VvE de volgende besluiten genomen:
- de kozijnen met enkel glas worden niet meer meegenomen in de volgende onderhoudsbeurt die over 7 jaar wordt uitgevoerd;
- het is aan eigenaren met kozijnen met enkel glas om deze binnen 7 jaar te vernieuwen;
- de dakrand wordt vernieuwd vóórdat de dakrenovatie wordt uitgevoerd.
De besluiten van de VvE zijn niet rechtsgeldig genomen
De besluiten van de VvE zijn nietig, omdat zij in strijd zijn met de akte van splitsing. De kantonrechter licht dat oordeel hieronder nader toe.
In de splitsingsakte van 22 mei 1973 van het flatgebouw met bergingen aan de [adres] wordt het Modelreglement (MR) van 22 februari 1973 van toepassing verklaard. In dit reglement staat onder artikel 36 dat alle besluiten genomen worden met een volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. Artikel 37 lid 5 MR, in samenhang met artikel 10 van de akte van splitsing, vermeldt als speciale regel dat voor besluiten door de vergadering die een bedrag van tweeduizend gulden te boven gaan, een meerderheid van drie/vierde uitgebrachte stemmen vereist is. Verder moet in een dergelijke vergadering een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd zijn, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Gelet op de aard van de onder 3.2 genoemde besluiten staat het vast dat die een geldwaarde van (omgerekend) € 907,56 te boven gaan en dat daarom de voornoemde kwalitatieve meerderheden vereist zijn.
Het gebouw is gesplitst in 42 appartementsrechten. Per appartementsrecht wordt één stem uitgebracht. Het maximaal aantal stemmen in een vergadering bedraagt daarom 42 stemmen. Voor de vergadering van 9 december 2025 zijn er 6 blanco volmachten afgegeven door stemgerechtigden. Drie daarvan lagen volgens (het bestuur van) de VvE in de postbus van de VvE en zijn pas afloop van de vergadering ontvangen. De kantonrechter oordeelt dat de drie achteraf ontvangen volmachten niet meegeteld kunnen worden om te bepalen of ten tijde van de algemene ledenvergadering het vereiste quorum is bereikt. Het aantal rechtsgeldig uit te brengen stemmen ten tijde van de vergadering bedroeg daarom 25 (22 uitgebrachte stemmen door aanwezige stemgerechtigden + 3 tijdig afgegeven volmachten). Dat geeft een aanwezigheid van 59,5% (25/42 x 100). Hieruit volgt dat het formele vereiste van een kwalitatieve meerderheid van twee/derde van het totaal aantal stemmen (66,67% van 42 stemmen oftewel 28 stemmen) niet gehaald is.
Overwegingen ten overvloede
Omdat de besluiten van de VvE nietig zijn, hoeft de kantonrechter eigenlijk niet meer te beoordelen of de besluiten vernietigbaar waren. De kantonrechter zal hieronder toch de eventuele vernietigbaarheid van de genomen besluiten bespreken, zodat partijen mogelijk verdere geschillen en juridische procedures kunnen vermijden.
Op grond van het Modelreglement zijn kosten die gemaakt worden voor het normale onderhoud, het normale gebruik en noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van gemeenschappelijke delen en zaken voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Artikel 2 MR verduidelijkt dat de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.
Een beslissing om individuele appartementseigenaren uit te sluiten van het algemene onderhoud van gemeenschappelijke zaken door de VvE is daarom in strijd met het Modelreglement. Een beslissing om individuele appartementseigenaren te verplichten tot vervanging van iets dat tot een gemeenschappelijk deel van het gebouw behoort, is dat eveneens. Dergelijke besluiten kunnen door de kantonrechter vernietigd worden.
Over de door de VvE aangevoerde argumenten overweegt de kantonrechter als volgt. Veel leden van de VvE hebben zelf al voor eigen kosten (drie)dubbel glas en kunststof kozijnen genomen. Aangenomen mag worden dat deze investeringen de isolatiegraad van hun appartementen hebben verbeterd en dus ten voordele zijn gekomen aan het gebouw en daarmee aan alle leden van de VvE. Het is daarom voorstelbaar dat de VvE-leden die op eigen kosten al het initiatief hebben genomen tot betere isolatie en verduurzaming, graag zien dat de rest van de VvE hun voorbeeld volgt. Indien de VvE daarover echter besluiten neemt, moeten die nog steeds in overeenstemming zijn met de splitsingsakte. Als de VvE daarom in de toekomst (onderdelen van) de splitsingsakte wil aanpassen, dan moet dit door middel van een notariële akte en met verregaande medewerking van de appartementseigenaren. Tot slot maakt de (niet-onderbouwde) stelling dat er veel houtrot is in de kozijnen van verzoekster evenmin dat van het Modelreglement kan worden afgeweken.
De proceskosten worden gecompenseerd
De VvE krijgt ongelijk en zou normaliter in de proceskosten worden veroordeeld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen echter afgesproken dat zij hun proceskosten voor eigen rekening zullen nemen. De kantonrechter zal daarom beslissen dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
4. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart dat de besluiten die genomen zijn tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 9 december 2025 nietig zijn;
bepaalt dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2026.
!