ECLI:NL:RBDHA:2026:30462

1. [partij B] ,

2. [partij C] ,

1. De zaak in het kort

[partij A] eist ontbinding en ontruiming van de aan [partij B] verhuurde woning, omdat [partij B] zijn huurbetalingsverplichtingen niet nakomt. Verder eist [partij A] betaling van achterstallige huur, het restant van de borg, administratiekosten en de hem door de gemeente opgelegde bestuurlijke boete. [partij B] betwist de vorderingen. Volgens hem heeft de woning ernstige gebreken, is de afgesproken huurprijs hoger dan de maximale huurprijs en heeft hij contante betalingen gedaan. [partij B] wil ook dat wordt vastgesteld dat hij het restant van de borg cash heeft betaald. Daarnaast eist hij betaling van door hem betaalde kosten voor een sleutelmaker, kosten voor de huisvestingsvergunning en tuin- en herstelkosten.

De kantonrechter wijst de ontbinding en ontruiming toe. Verder moet [partij B] de achterstallige huur betalen. De overige vorderingen van [partij A] en [partij B] worden afgewezen.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 april 2026 met producties;- de conclusie van antwoord van [partij B] van 28 april 2026 met producties, waarin ook een tegeneis is opgenomen;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de namens [partij A] op 7 september 2026 toegezonden aanvullende producties;

- de mondelinge behandeling van 17 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

[partij A] verhuurt met ingang van 1 september 2025 aan [partij B] de woning aan het adres [adres] . De huur bedraagt € 1.499 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Daarnaast is afgesproken dat [partij B] een borgsom van € 4.500 en administratiekosten van € 450 moet voldoen.

In de huurovereenkomst tussen [partij A] en [partij B] staat het volgende:

“(…)

Ondanks een uitvoerige mondeling uitleg over de bewoning (huisvestingregels), wijzen wij er nogmaals op dat er uitsluitend door gezinsleden gewoond/geslapen mag worden in dit pand. De huurder is dus ALLEEN gerechtigd om alleen hemzelf, de kinderen van hem en hun moeder te huisvesten. Bij overtreding van bovenstaande zullen de ontstane kosten voor de verhuurder zoveel mogelijk op de huurder verhaalt worden. De boetes van het niet terecht bewonen kunnen oplopen van 10.000 tot 20.000 euro. Wij houden de huurder hier volledig verantwoordelijk voor.

(…)”

Op 29 augustus 2025 stuurt [partij A] aan [partij B] een Whatsapp-bericht met de volgende tekst: “Hai Vanavond het cash geld gelijk meenemen??” Vervolgens stuurt [partij B] een bericht terug met de tekst “Hey ja dat kan, En 1500 overmaken?”.

[partij B] heeft op 30 augustus 2025 en 8 oktober 2025 door middel van een bankoverschrijving een bedrag van € 1.500 aan [partij A] betaald.

Op 5 oktober 2025 stuurt [partij B] aan [partij A] een Whatsapp-bericht met de volgende tekst: “Hoeveel moest ik je betalen, 1500 bank – 1000 cash. En 1500 van de borg toch?” Daarop stuurt [partij A] een ‘duimpje’ terug.

Eind oktober 2025 sturen [partij A] en [partij B] elkaar de volgende Whatsapp-berichten (waarbij “[partij A]” verwijst naar [partij A] en “[partij B]” naar [partij B] ):

“(…)

22-10-2025 16:59 – [partij A] : Vrijdag zou je bank betaling gaan doen!

22-10-2025 17:00 – [partij A] : Kanik de rest van de cash van oktober vrijdag ook ophalen??

22-10-2025 17:05 – [partij B] : Ja dat kan zeker

22-10-2025 17:05 – [partij B] : 250 toch

22-10-2025 17:18 – [partij A] : Plus 250 afvoer grond.is samen 500. Plus90 euro tegels is 590 Eur

En factuur tegels overmaken

Tegels 910 en 90 euro cash is de 1000 euro van het briefje

(…)

24-10-2025 11:07 – [partij A] : Wanneer kan ik morgen cash ophalen?

Eventueel in envelop aan [partij C] geven.

24-10-2025 13:17 – [partij B] : [spraakbericht]

(…)”

Op 4 december 2025 legt de gemeente Den Haag aan [partij A] een bestuurlijke boete op van € 10.000, omdat [partij A] de woning zonder huisvestingsvergunning aan [partij B] in gebruik heeft gegeven.

Op 28 februari 2026 verzoekt [partij B] de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen. Daarbij geeft [partij B] aan dat er op de ingangsdatum van de huurovereenkomst sprake was van lekkage, elektraproblemen en ongedierte. De voorzitter van de huurcommissie oordeelt in een uitspraak van 17 april 2026 dat het verzoek niet redelijk is. Het verzet dat [partij B] heeft gedaan tegen de uitspraak van de huurcommissie wordt door de huurcommissie op 3 juni 2026 ongegrond verklaard.

[partij B] woont in de woning met [partij C] en drie minderjarige kinderen.

4. Het geschil

[partij A] vordert in conventie – samengevat – dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] en [partij C] hoofdelijk veroordeelt tot (i) ontbinding van de huurovereenkomst, (ii) ontruiming van de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis, met machtiging aan [partij A] om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, (iii) verstrekking van de gegevens die noodzakelijk zijn voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning, in het geval de ontbinding en ontruiming niet zouden worden toegewezen, (iv) betaling van de achterstallige huur over de periode oktober 2025 tot en met april 2026 van € 10.493, te vermeerderen met wettelijke rente, (v) betaling van een huursom, dan wel gebruiksvergoeding, gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 1.499 over de periode mei 2026 tot en met de maand waarin ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met wettelijke rente, (vi) betaling van het openstaande deel van de borgsom van € 1.497 en de administratiekosten van € 450, te vermeerderen met wettelijke rente, (vii) betaling van de aan [partij A] opgelegde boete van € 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente, en (viii) betaling van de proceskosten.

[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] in conventie, met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.

[partij B] vordert in reconventie – samengevat – dat de kantonrechter (i) vaststelt dat de borgsom van € 4.500 volledig is voldaan, (ii) [partij A] veroordeelt tot betaling, dan wel verrekening, van € 2.160 aan gemaakte kosten, althans toestemming verleent om de door [partij B] betaalde en aangebrachte materialen in de tuin, waaronder tegels en zand, bij beëindiging van de huur te mogen verwijderen, voor zover dit mogelijk is zonder schade aan de woning, waarbij [partij B] de tuin in redelijke staat zal achterlaten, en (iii) [partij A] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

[partij A] voert verweer in de procedure in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

is, ondanks daartoe behoorlijk te zijn opgeroepen, niet verschenen. Tegen haar is daarom verstek verleend. Omdat [partij B] wel in de procedure is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, tussen alle partijen één vonnis op tegenspraak gewezen.

[partij A] heeft aangegeven dat hij niet weet of [partij B] en [partij C] getrouwd zijn. Als dat zo is, richt hij zijn vordering tot ontbinding en ontruiming ook tegen [partij C] , omdat zij dan van rechtswege medehuurder is geworden. Als zij echter niet getrouwd zijn, kan de vordering tegen [partij C] wat [partij A] betreft vervallen. [partij B] heeft ter zitting laten weten dat [partij C] en hij niet getrouwd zijn. [partij C] is dus niet van rechtswege medehuurder. Daarom behoeven de vorderingen tegen [partij C] geen behandeling en is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling van [partij C] .

Ten aanzien van [partij B]

[partij B] moet de woning ontruimen

Volgens [partij A] heeft [partij B] sinds het sluiten van de huurovereenkomst slechts één maand huur betaald. De huurtermijnen vanaf oktober 2025 zou hij onbetaald hebben gelaten, zodat de achterstallige huur op de datum van dagvaarding € 10.493 (zeven maanden) bedraagt. Daarom vordert [partij A] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Volgens [partij B] heeft de woning ernstige gebreken, zoals lekkage, elektra-problemen en ongedierte. [partij A] zou deze gebreken niet hebben verholpen. Bovendien zou de huur te hoog zijn, omdat de maximale huurprijs volgens de gemeente Den Haag € 1.008 per maand bedraagt. Dit betoog van [partij B] slaagt niet. Op grond van de uitspraak van de (voorzitter van) huurcommissie geldt de aanvangshuur van € 1.499 als tussen partijen overeengekomen. Dit bedrag moet [partij B] dus als huur betalen. Daaraan doet niet af dat de woning gebreken zou vertonen. Huurvermindering wegens verminderd huurgenot als gevolg van gebreken moet namelijk in rechte worden gevorderd. Dit heeft [partij B] niet gedaan. Bovendien heeft de kantonrechter niet kunnen vaststellen dat er gebreken zijn, en ook niet in hoeverre die het woongenot van [partij B] verminderen. Verder heeft [partij B] de gebreken pas voor het eerst in december 2025 gemeld, terwijl hij de huur over oktober en november 2025 ook onbetaald heeft gelaten. Tot slot rechtvaardigen de door [partij B] genoemde gebreken, als die er al zijn, geen opschorting van de volledige huur maar hoogstens van een deel daarvan.

[partij B] betwist de hoogte van de achterstallige huur. Volgens [partij B] heeft [partij A] contante betalingen geaccepteerd, wat zou blijken uit tussen partijen gewisselde WhatsApp-berichten, waaronder berichten met de strekking ‘dank voor de cash’ en ‘cash is ok’. [partij A] erkent een bedrag van € 750 contant te hebben ontvangen, maar dit bedrag zou bedoeld zijn geweest voor de aanschaf van tuinmaterialen. De kantonrechter heeft in de overgelegde WhatsApp-correspondentie geen berichten met de tekst of strekking ‘dank voor de cash’ en ‘cash is ok’ aangetroffen. Verder wordt uit de overgelegde berichten niet duidelijk of er daadwerkelijk contante betalingen hebben plaatsgevonden. Er wordt in deze berichten weliswaar naar cashgeld verwezen, maar het wordt niet duidelijk of er ook daadwerkelijk is betaald. Bovendien lijken de berichten van 22 tot en met 24 oktober 2025 (rov. 3.6) het betoog van [partij A] te ondersteunen dat de cashbetaling voor tuinmaterialen was bedoeld. Tot slot wordt uit de gewisselde berichten niet duidelijk welk bedrag [partij B] in cash zou hebben betaald. Het had daarom op de weg van [partij B] gelegen om zijn standpunt nader te onderbouwen. Dit heeft [partij B] niet gedaan. En daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat hij de volledige huur of een deel daarvan in cash heeft voldaan.

Dit betekent dat de huurachterstand op het moment van dagvaarden zeven maanden bedroeg. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen laten weten dat na de dagvaarding geen huurbetalingen meer hebben plaatsgevonden. De huurachterstand bedroeg toen dus twaalf maanden.

De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.

Een huurachterstand van twaalf maanden, zoals in dit geval, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook als daarbij – in lijn met het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind – het belang van de drie minderjarige kinderen van [partij B] en [partij C] wordt betrokken. De kantonrechter onderkent dat het niet in hun belang is om het huis te moeten verlaten. Maar anderzijds kan niet van [partij A] worden verlangd dat hij de woning aan [partij B] blijft verhuren, als die weigert om huur te betalen. Dit belang van [partij A] weegt zwaarder dan het belang van [partij B] , [partij C] en hun kinderen. Daarom zal de gevorderde ontbinding worden toegewezen.

Op grond van de wet moet de huurder de woning na het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van de verhuurder stellen. Door de ontbinding eindigt de huurovereenkomst. Daarom wordt ook de vordering tot ontruiming toegewezen. Met het oog op het belang van de minderjarige kinderen van [partij B] en [partij C] bij het vinden van nieuwe huisvesting, zal de kantonrechter een ontruimingstermijn van drie maanden hanteren. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.

Omdat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de voorwaardelijk ingestelde vordering tot verstrekking van de gegevens die noodzakelijk zijn voor het aanvragen van de in de dagvaarding genoemde huisvestingsvergunning.

[partij B] moet achterstallige huur betalen over de periode vanaf oktober 2025

[partij B] heeft de huur vanaf oktober 2025 niet voldaan. Daarom zal de vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen over de periode oktober 2025 tot en met april 2026 worden toegewezen. Ook de vordering tot betaling van de achterstallige huur over de periode vanaf mei 2026 tot de datum van ontruiming zal worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 1.499, over de periode vanaf de datum van ontbinding tot de datum van ontruiming.

Voor de periode oktober 2025 tot en met april 2026 gaat het om een bedrag van in totaal € 10.493. Ter zitting heeft [partij A] laten weten hij het door [partij B] betaalde deel van de borg, te weten € 1.500, verrekent met de achterstallige huur, als zou blijken dat dit bedrag moet worden terugbetaald. Uit hetgeen hierna in rov. 5.15 wordt overwogen, blijkt dat dit inderdaad het geval is. Daarom zal het toe te wijzen bedrag worden vastgesteld op € 8.993 (te weten: € 10.493 minus € 1.500).

[partij B] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente over achterstallige huur en niet tijdig betaalde gebruiksvergoedingen. Daarom zal ook deze vordering worden toegewezen.

[partij B] hoeft geen borg en administratiekosten te betalen

De huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele verhuurder en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

Partijen hebben een borg van € 4.500 afgesproken. Dit komt neer op iets meer dan drie keer de maandelijkse huurprijs. Op grond van de wet mag de waarborgsom echter maximaal tweemaal de huurprijs bedragen. Dit betekent dat het beding op grond waarvan [partij B] een borg van € 4.500 moet betalen, oneerlijk is. Daarom wordt de vordering tot betaling van het restant van de borg afgewezen.

Verder hebben partijen een bedrag van € 450 aan administratiekosten afgesproken. [partij A] heeft desgevraagd niet kunnen toelichten waar deze kosten voor zijn bedoeld. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat [partij A] tegenover deze kosten een tegenprestatie verricht die in het belang van [partij B] is. Dit betekent dat het beding een niet redelijk voordeel voor [partij A] oplevert, en daarom nietig is. De vordering tot betaling van een bedrag van € 450 aan administratiekosten zal dus ook worden afgewezen.

[partij B] hoeft de aan [partij A] opgelegde bestuurlijke boete niet te vergoeden

De gemeente Den Haag heeft aan [partij A] een bestuurlijke boete opgelegd, omdat [partij A] de woning zonder huisvestingsvergunning in gebruik heeft gegeven. Volgens [partij A] moet [partij B] deze boete betalen. Hij wijst daarbij op het boetebeding in de huurovereenkomst. Ook wijst hij erop dat [partij B] ondanks vele verzoeken daartoe de voor de vergunningsaanvraag benodigde gegevens niet heeft verstrekt.

De kantonrechter oordeelt dat [partij A] de bestuurlijke boete niet op [partij B] kan verhalen. In de huurovereenkomst is een verbod opgenomen om anderen dan gezinsleden in de woning te laten slapen en wonen. Bij overtreding van dit verbod, kan de verhuurder op grond van het boetebeding de kosten op de huurder verhalen (zie rov. 3.2). Dit beding gaat dus niet over boetes die zijn opgelegd omdat [partij B] niet over een huisvestingsvergunning beschikt maar over boetes wegens het huisvesten van anderen dan zijn gezinsleden. Dit is echter niet aan de orde. Ook bevat de huurovereenkomst geen verplichting voor [partij B] om de voor de vergunningsaanvraag benodigde gegevens aan te leveren. Daarom biedt de huurovereenkomst geen grondslag voor [partij A] om de bestuurlijke boete op [partij B] te verhalen. De vordering tot betaling van een bedrag van € 10.000 zal dus worden afgewezen.

In reconventie

[partij B] vordert vaststelling dat de borgsom van € 4.500 volledig is voldaan. Volgens hem is een bedrag van € 1.500 per bankoverschrijving en het restant contant betaald. Dat zou namelijk blijken uit de tussen partijen gewisselde WhatsApp-berichten en de feitelijke gang van zaken. [partij A] erkent de bankoverschrijving, maar betwist dat een cashbetaling voor het restant van de borg heeft plaatsgevonden.

De kantonrechter kan niet vaststellen dat [partij B] een contante betaling van € 3.000 voor de borg heeft gedaan. Dit blijkt niet uit de gewisselde WhatsApp-berichten en ook niet uit de gang van zaken tussen partijen, zoals [partij A] en [partij B] die ter zitting hebben toegelicht. Omdat bij [partij B] de bewijslast van de cashbetaling rust, en deze betaling dus niet is komen vast te staan, zal de vordering van [partij B] worden afgewezen.

Verder wil [partij B] betaling dan wel verrekening van € 2.160 aan gemaakte kosten. Deze kosten zouden zien op de kosten voor een sleutelmaker (€ 250), voor de huisvestingsvergunning (€ 450) en voor tuin- en herstelkosten (€ 1.460). Ook deze vordering wordt afgewezen. [partij B] heeft de kosten voor de sleutelmaker en voor de tuin- en herstelkosten niet onderbouwd met facturen, bankafschriften, kwitanties of anderszins. Bij de kosten voor de huisvestingsvergunning zou het gaan om een cashbetaling aan [partij A] . Dat deze betaling heeft plaatsgevonden, heeft de kantonrechter evenmin kunnen vaststellen. Daarom zal de vordering tot betaling van gemaakte kosten worden afgewezen.

Tot slot vordert [partij B] toestemming om tegels en zand uit de tuin te verwijderen. Volgens [partij B] zijn deze materialen door hem betaald en aangebracht. [partij A] betwist dit, en betoogt dat hij minstens zoveel kosten voor tuinmaterialen heeft gemaakt als [partij B] . Ondanks dit betoog heeft [partij B] zijn standpunt dat hij de volledige kosten heeft betaald, niet nader onderbouwd. Daarom wordt ook deze vordering afgewezen.

Proceskosten in conventie en in reconventie

[partij B] is in de procedure in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief de gevorderde nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] in conventie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

154,09

- griffierecht

€

753,00

- salaris gemachtigde

€

864,00

(2 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.915,09

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Omdat [partij A] voor het voeren van verweer in de procedure in reconventie geen afzonderlijke proceskosten heeft hoeven maken, begroot de kantonrechter de proceskosten in reconventie op nihil.

6. De beslissing

verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering tegen [partij C] is ingesteld niet is vervuld, zodat deze niet beoordeeld hoeft te worden.

ontbindt de tussen [partij A] en [partij B] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,

veroordeelt [partij B] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [partij A] zijn, en de sleutels af te geven aan [partij A] ,

veroordeelt [partij B] om te betalen aan [partij A] :

- € 8.993 aan achterstallige huur over de periode oktober 2025 tot en met april 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

- € 1.499 per maand aan huur of als gebruiksvergoeding, over de periode vanaf mei 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen of gebruiksvergoedingen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen of gebruiksvergoedingen tot de dag van voldoening,

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.915,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

In reconventie

wijst de vorderingen van [partij B] af,

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Lee en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2026.