RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12261859 \ CV EXPL 26-7866
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 16 oktober 2026
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.M. Janssens,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, bijgestaan door mr. L. Berends als griffier.
Aanwezig zijn:
- [eiser], bijgestaan door haar gemachtigde,
- [gedaagde].
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter, na een korte schorsing, op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
1. De beoordeling
De kernvraag in deze zaak is of de vaststellingsovereenkomst tussen partijen terecht is vernietigd door [gedaagde] op 9 december 2025. Er is sprake van een vernietiging vanwege twee gronden: dwaling of bedrog. De vaststellingsovereenkomst bevat een verplichting tot betaling van € 16.000,00 in totaal.
Daaraan voorafgaand speelt – vanwege het verweer van [gedaagde] – de vraag of [gedaagde] wel of geen verhuurder was. Belangrijker dan de formele status van [gedaagde] als eigenaar of verhuurder, is de vraag of [eiser] haar als verhuurder heeft mogen beschouwen. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] [gedaagde] als verhuurder heeft mogen beschouwen. [gedaagde] heeft zich immers als verhuurder gepresenteerd. De e-mail van 15 mei 2025 waarin staat “[…] dit is geen voorstel maar een mededeling […]”, over de huurprijsverhoging, heeft [gedaagde] als verhuurder aan [eiser] geschreven. Daarnaast is ook de vaststellingsovereenkomst ondertekend door [gedaagde] als “Verhuurder” terwijl [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst zelf heeft opgesteld. [eiser] heeft [gedaagde] dus terecht als verhuurder aangemerkt en is ook terecht een procedure gestart tegen [gedaagde] en niet tegen bijvoorbeeld de dochter van [gedaagde].
Vervolgens is de vraag aan de orde of de vernietiging door [gedaagde] van 9 december 2025 effect sorteert. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is. [gedaagde] voert twee gronden voor de vernietiging aan, namelijk dwaling en bedrog. Het beroep op dwaling noch het beroep op bedrog kan slagen.
Er is geen sprake geweest van dwaling omdat niet is gebleken dat [gedaagde] anders zou hebben beslist als zij wel de juiste informatie zou hebben gehad. Het is aan [gedaagde] om dat te stellen en te bewijzen. [gedaagde] heeft op 4 september 2025 het voorstel van [eiser] geaccepteerd, op grond van de e-mail van 27 augustus 2025 van [eiser], zo blijkt uit de tekst van de e-mail van [gedaagde]. Zij schrijft in die e-mail: “Je bent ons net voor, want we wilden juist ingaan op je aanbod met datum van einde huur en verhuisvergoeding van 27 en 28 augustus.” De eventuele wettelijke verhuisvergoeding waar op 4 september 2025 aan wordt gerefereerd, heeft dus geen rol gespeeld bij de afweging van [gedaagde] om akkoord te gaan. Bovendien mag van een verhuurder worden verwacht dat zij controleert of in geval van kamerhuur ook een aanspraak op wettelijke verhuiskostenvergoeding bestaat. Dat de wetgever heeft bepaald dat deze alleen bestaat bij zelfstandige woonruimte, en alleen in geval van renovatie, neemt niet weg dat de verhuurder ook een eigen onderzoeksplicht heeft.
Van bedrog is evenmin sprake. Bij bedrog moet sprake zijn van opzet om de wederpartij op het verkeerde been te zetten. In dit geval heeft de kantonrechter niet kunnen vaststellen dat [eiser] een opzettelijk onjuiste mededeling heeft gedaan. Opzet is dus niet komen vast te staan. [eiser] kan heel wel in goed vertrouwen de mededelingen van Stichting !WOON zo hebben geïnterpreteerd dat zij inderdaad aanspraak kon maken op een verhuiskostenvergoeding en dat zo hebben doorgegeven aan [gedaagde]. Hoe dit precies is gegaan is niet vast komen te staan. Dat [gedaagde] door die onjuiste mededeling heeft gehandeld is evenmin komen vast te staan. [gedaagde] heeft immers gehandeld op basis van de eerdere e-mail van [eiser] van 27 augustus 2025. Het vereiste causale verband is dus ook niet komen vast te staan.
De vernietiging heeft dus geen rechtsgevolg gehad. Dit betekent dat de vaststellingsovereenkomst van kracht blijft. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het niet ongebruikelijk is dat tussen verhuurder en huurder bedragen worden afgesproken ter vergoeding van het feit dat de huurder bewilligt in een opzegging van de huur door de verhuurder. Nu [eiser] in dit geval niet wilde vertrekken, was een betalingstoezegging een manier om haar wel tot vertrek te bewegen. In de huidige huurmarkt is € 15.500,00 daarvoor geen ongebruikelijk hoog bedrag. [gedaagde] zal dan ook volledig moeten voldoen aan de verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst en zal worden veroordeeld om het restantbedrag van € 11.000,00 te betalen aan [eiser], plus de wettelijke rente daarover vanaf 24 december 2025, zoals gevorderd.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
93,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
1.101,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2. De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 11.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 24 december 2025 tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.
70336