ECLI:NL:RBAMS:2026:10219

1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

1. De zaak en de beslissingen van de rechtbank in het kort

[eiser 1] en [eiser 2] zijn echtgenoten. [eiser 1] heeft in 2007 en 2008 van Van Odenhoven twee percelen landbouwgrond gekocht als belegging, gebaseerd op de mogelijkheid dat de percelen in de toekomst in aanmerking zouden komen voor een bestemmingswijziging naar bouwgrond en dan meer waard zouden worden. De percelen hebben tot op heden geen bestemmingswijziging ondergaan. [eiser 1] heeft de vernietiging van de koopovereenkomsten ingeroepen en Van Odenhoven verzocht de percelen terug te nemen en de koopsommen (€ 33.000,-) terug te betalen. Van Odenhoven heeft dat niet gedaan.

In deze procedure vorderen [eiser 1] en [eiser 2] onder meer een verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten zijn vernietigd, dat Van Odenhoven meewerkt aan de teruglevering van de percelen en dat Van Odenhoven de koopsommen terugbetaalt. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] zijn de koopovereenkomsten onder invloed van dwaling tot stand gekomen, omdat Van Odenhoven onjuiste en misleidende informatie heeft verstrekt.

De rechtbank komt tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] moeten worden afgewezen, omdat het beroep op dwaling niet slaagt. Niet is komen vast te staan dat Van Odenhoven onjuiste, misleidende of te weinig informatie heeft verstrekt in het kader van de verkoop van de percelen landbouwgrond.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 februari 2026, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 27 mei 2026 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 september 2026 en de daarin genoemde stukken.

Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

3. De feiten

[eiser 1] en [eiser 2] zijn echtgenoten.

Van Odenhoven is een handelaar die zich tussen 2006 en 2010 bezighield met de handel in onbebouwde landbouwgronden, waarbij werd gespeculeerd op een waardestijging van die grond als sprake zou zijn van een bestemmingswijziging naar bouwgrond.

Het (ver)kooptraject

Eind 2007 is [eiser 1] benaderd door GEO Vastgoed B.V. (hierna: GEO Vastgoed). GEO Vastgoed is een bedrijf dat was ingeschakeld door Van Odenhoven voor de verkoop van percelen landbouwgrond. Na telefonisch contact heeft een medewerker van GEO Vastgoed [eiser 1] thuis bezocht en de hierna te noemen twee brochures met de titels ‘propositie Westerbork’ en ‘propositie Vries (gem. Tynaarlo)’ aan hem verstrekt.

De brochure met de propositie Westerbork bevat eerst een algemeen deel over beleggen in grond in Nederland met de titel ‘Anticipeer ■ Investeer ■ Profiteer’. In dat algemene deel staat onder meer het volgende:

Stel, u leefde in 1950 en u was grondeigenaar...

Steden breiden zich uit, industrieën vestigen zich op voormalige landbouwkavels. Er worden nieuwe wegen gebouwd om de snel groeiende bevolking mobiel te houden. Bosgrond wordt recreatiegrond. Landbouwgrond wordt gebruikt voor stedenexpansie. De prijs van uw grond ziet u in een paar jaar exponentieel groeien..

Stel, u leeft met het oog op de toekomst, en u bent nog geen grondeigenaar...

Dan is dit uw kans. Grond is nu nog betaalbaar. En hoewel de grondprijs in de afgelopen decennia sterk in waarde is gegroeid, blijft de vraag enorm. De bouwnota’s van Ruimtelijke Ordening staan telkens weer bol van nieuwe projecten en plannen.

GEO vastgoed B.V. is gespecialiseerd in bemiddeling bij het aankopen van kavels waarvan de kans bestaat dat er bestemmingswijzigingen op worden doorgevoerd. Met de bijbehorende waardevermeerdering.

De voordelen van investeren in grondkavels.

• Grondaanbod is beperkt, de vraag blijft groeien

• Grond is betaalbaar, vanaf enkele euro’s per m²

• Grond is fiscaal onbelast

• Geen belasting op winst bij verkoop

• Grond is tastbaar

• Grond blijft vrij verhandelbaar

(…)

Investeer in grond, waarin uw vermogen kan groeien

Een goede grond voor uw belegging.

(…)

GEO vastgoed handelt in opdracht van gerenommeerde vastgoedbedrijven. Zij stellen voor ons de portefeuilles samen uit de beschikbare kavels waaruit wij een aanbieding kunnen maken die bij uw wensen en budget passen.

Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om in één portefeuille percelen op verschillende locaties te hebben. Hiermee vergroot u de kans dat op één van de percelen een bestemmingswijziging komt, waardoor de waarde van de grond verveelvoudigd wordt.

Maar, eerlijk is eerlijk. Wij investeren alleen in grond waarvan nog niet bekend is dat er een andere bestemming op komt. Dit om de potentiele (en procentuele) waardestijging zo hoog mogelijk te houden. Mocht de bestemmingsverandering uitblijven, dan zal de waarde van de grond logischerwijs tenminste nog een inflatie volgen en een prijsverloop op basis van de gunstige vraag/aanbod situatie in Nederland – altijd nog beter dan een

spaarrekening-, maar door het spreiden van uw aankoop is de kans zeer klein dat uw investering in waarde zal verminderen*.

(…)

* GEO Vastgoed geeft geen garantie voor bestemmingswijziging van de door u aangekochte grond en geeft geen garantie voor waardevermeerdering van uw investering.

Ter illustratie van ons product, treft u hieronder een willekeurige kleine gemeente waar het bebouwde oppervlakte zich in honderd jaar tijd explosief heeft vermenigvuldigd. Wie heeft het in zijn omgeving niet zien gebeuren. (…)

In de propositie Westerbork staat specifiek over de percelen in Westerbork onder meer het volgende:

Te koop

Propositie Westerbork

3 percelen Landbouwgrond

(…)

Prijs 1.000 m² - € 29,- k.k. per m²

(…)

Omschrijving kadastraal objecten: TERREIN (GRASLAND)

Te koop in kavels van 1.000 m²

(…)

Winstdeling:

Bij de verkoop van de percelen is sprake van een meerwaardeclausule. In het geval dat er een bestemmingswijziging kan worden gerealiseerd binnen 10 jaar na transport is de winstdeling 20% van de als dan ontstane meerwaarde, daarna is dat 10% voor onbepaalde tijd. (…)

Aanbiedingsplicht:

Bij een eventuele toekomstige bestemmingswijziging is er sprake van een aanbiedingsplicht aan een nader door de verkoper aan te wijzen bouwbedrijf dan wel project ontwikkelaar.

Perspectief propositie

In de toekomst kan er meer woningbouw worden verwacht in kernen als Westerbork. Mede door het vol raken van de laatste open gebleven gebieden binnen de huidige bebouwingscontouren en rekening houdend met de geplande en gestuurde economische groei en bevolkingsgroei van Drenthe.

(…)

Wanneer er een functieverandering plaats zal vinden naar woningbouw, zal de wens van gemeente en burgers begrijpelijkerwijs zijn om het dorpsgezicht en de overgang naar het buitengebied zo goed mogelijk te behouden. De propositie is ten eerste juist gelegen om zo’n voorgestelde overgang te kunnen bewerkstelligen. Ten tweede zal er dan naar verwacht ruim ontworpen, groene en open woningbouw plaatsvinden. Dit is gebruikelijk bij ontwikkelingen aan de dorpsrand. Dit zal inhouden dat er woningen uit het duurdere segment kunnen verrijzen in een groene natuurlijke omgeving. Deze omgeving moet de overgang van bebouwing naar natuur tenslotte zo geleidelijk mogelijk maken. Deze woningen zullen dan liggen te midden van de ruime woningbouw van Hooimaveld, het Timmerholt en het open gebied. Planologisch gezien is deze locatie bij bestemmingsverandering dus uitermate geschikt voor woningbouw. Een blik op de huidige kaart geeft logischerwijs al aan dat woningbouw de meest voor de hand liggende optie is wanneer er een bestemmingsverandering zou plaatsvinden. Een bestemmingsverandering van de propositie naar bouwgrond zal via een marktmechanisme direct zorgen voor een verhoging van de grondprijs.

Utrecht 2008. [naam] .

(…)

Westerbork is gelegen te midden van economische kernzones. (…) De meeste grote economische en woningbouw projecten zullen in en om de kernzones worden gerealiseerd. De kleinere projecten zoals bijvoorbeeld landelijk wonen zullen plaats vinden in en om de overige kernen zoals Westerbork. (…)

Propositie Westerbork

De propositie (rood op de foto) is gelegen in het noorden van Westerbork. Het ligt ten zuiden van recreatie landgoed "de Timmerholt". Op dit landgoed staan verschillende soorten verblijven zoals luxe landhuizen, bungalows en appartementen. Recent is er gestart met een uitbreiding van dit waterrijke landgoed (…) in zuidelijke richting. Ten, westen van de propositie ligt nieuwbouwwijk Hooimaveld (…) Hooijmaveld is de jongste uitbreiding van Westerbork. Opmerkelijk is dat de gemeente aangeeft niet exact te weten waar toekomstige uitbreidingen plaats moeten vinden. Op dit moment wordt er een structuurvisie opgesteld.

(…)

Met het oog op toekomstige ontwikkelingen is dit een uitstekende locatie om woningen op te bouwen. De ligging nabij twee huidige uitbreidingslocaties doet de kans op een bestemmingswijziging toenemen. In de volgende paragrafen zal worden beschreven waarom deze propositie een goede kans maakt op een bestemmingsverandering in de toekomst.

Bestemmingsplan Buitengebied Westerbork

(…) De propositie is opgenomen in dit bestemmingsplan en heeft daarin de bestemming "Jonge veldontginningen". De propositie is gelegen nabij recente uitbreidingen. Planologisch gezien is het daarom goed voor te stellen dat er in de toekomst gebouwd mag worden. De woningbouwgrond binnen de bestaande woonkern is namelijk schaarser aan het worden en er moeten alternatieven worden gezocht. Op dit moment wordt er gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan. In het voorontwerp bestemmingsplan krijgt de propositie de bestemming "Jonge veld en veenontginningen”. Op dit moment wordt er druk gewerkt aan de voorbereidingen van de herziening van de structuurvisie van Westerbork. (…) Het nieuwe structuurplan zal ten grondslag liggen aan de nieuwe bestemmingsplannen in Westerbork. In het structuurplan zal komen te staan hoe er uitgebreid mag worden en wat wel en niet wenselijk is in Westerbork.

Ontwikkelingen in de regio

(…) Tot nu toe is er een focus op een kleinschalige uitbreiding van de meeste grotere kerndorpen. Westerbork is wél een dergelijk groter kerndorp maar tóch heeft Westerbork al redelijk grootschaligere woningbouwprojecten gekend zoals de steeds groter wordende nieuwbouwwijk Hooijmaveld. Dit geeft misschien al aan dat er in de toekomst meer woningbouwprojecten zullen volgen. Aangezien de propositie gelegen is nabij Hooijmaveld

(…) en de Timmerholt (…) en de gemeente te kennen heeft gegeven op zoek te zijn naar bouwgronden voor de nabije en verdere toekomst is het goed mogelijk dat de propositie in de nabije of verdere toekomst een bestemmingswijziging naar bouwgrond zal ondergaan.

(…)

Het huidige POP II geeft aan dat de propositie geen deel uitmaakt van bijvoorbeeld een milieubeschermingsgebied. natuurgebied of een beheersgebied (de groene. blauwe en (lichtbruine vlakken op de kaart). Hierdoor is het makkelijker om in de toekomst een bestemmingswijziging door te voeren voor bijvoorbeeld de propositie. Aan de ligging nabij uitbreidingslocaties Hooimaveld en de Timmerholt valt dit ook af te leiden.

(…)

Profiteer van explosieve waardevermeerdering

(…)

Achter de brochure Westerbork zijn drie pagina’s gevoegd uit een gemeentelijk beleidsstuk. Daarin staat onder meer het volgende:

Aandachtspunten van beleid

a. Kwantitatief

De eigen woningbehoefte in Westerbork bedraagt voor de periode 2005-2014 ongeveer 200 woningen. De nu bekende nieuwbouwcapaciteit (ca. 120 woningen) is niet toereikend om te kunnen voorzien in de woningbehoefte voor de komende 10 jaar. Op potentiële locaties is nog ruimte voor de bouw van 120-150 woningen. Als deze locaties benut worden, kan in de woonopgave tot 2015 worden voorzien. In Westerbork moet de woningbehoefte uit Orvelte (10 woningen) worden opgevangen.

Woningbehoefte 2005-2014

Plannen / voornemens

Potentiële locaties

Restfrictie

200

97

- Open gebied Hoofdstr. / Wilhelminastraat/ Julianastraat

- Groeneweg, Kassencomplex Alescon

-100

(…)

c. Kwalitatief

(…)

 Bij het benutten van inbreidingslocaties zal prioriteit worden gegeven aan het bouwen van 0-tredenwoningen en zorgwoningen. Dit realiseert doorstroming, waardoor woningen beschikbaar komen voor onder meer starters.

 Op de uitbreidingslocatie Hooimaveld zijn verhoudingsgewijs vooral dure koopwoningen gerealiseerd, waarmee onder andere ingespeeld is op de vraag van buiten de gemeente. Om met name in de lokale vraag naar koopwoningen te voorzien, moet in de nieuwbouw de volgende differentiatie als richtlijn worden aangehouden: ¼ tot € 200.000, ½ tot € 300.000 en 1/4 boven de € 300.000.

In de propositie Vries staat specifiek over de percelen in Vries onder meer het volgende:

Te koop

Vries (gem. Tynaarlo)

1 Perceel Landbouwgrond

(…)

Omschrijving kadastraal object:

TERREIN (GRASLAND)

Beschikbaar in kavels vanaf 1.000 m²

Prijs € 9,50 k.k. per m²

(…)

Het perceel landbouwgrond is gelegen achter woonwijk de Fledder

Winstdeling:

Bij de verkoop van de percelen is sprake van een meerwaardeclausule. In het geval dat er een bestemmingswijzing kan worden gerealiseerd binnen de eerste 10 jaar na transport is de winstdeling 20% van de als dan ontstane meerwaarde en 10% in de tweede 10 jaarsperiode na transport (jaar 11 t/m 20).

Aanbiedingsplicht:

Bij een eventuele toekomstige bestemmingswijziging is er sprake van een aanbiedingsplicht aan een nader door de verkoper aan te wijzen bouwbedrijf dan wel project ontwikkelaar, tegen de in de notariële akte nader uitgewerkte condities.

(…)

Rijksbeleid Nota Ruimte

In de nieuwe Nota Ruimte (…) wordt duidelijk gekozen voor een economisch uitgangspunt om ruimtelijk problemen aan te pakken en op te lossen. (…) Aan nieuwe ontwikkelingen wordt nu letterlijk maar ook figuurlijk ruimte geboden. Zo ook in Drenthe.

Steeds meer Nederlandse agrariërs kunnen ondanks vele subsidies hun werkzaamheden niet meer voortzetten en zijn gedwongen te stoppen met hun bedrijf (in Nederland). De grond die vrijkomt, komt vaak in aanmerking voor een bestemmingswijziging. De nieuwe functies die een gebied kan krijgen zijn bijvoorbeeld natuur en recreatie. Ook veranderen er veel gebieden in functies met meer ambitie zoals bedrijventerrein en woningbouw. Een bestemmingswijziging naar bedrijventerrein of woningbouw leidt tot een grote waardestijging van deze grond. In Vries is ook grond die in de toekomst een grote kans heeft op een bestemmingswijziging.

Vries

(…)

De afgelopen jaren hebben zich minder ontwikkelingen voorgedaan in Vries. Dit komt mede doordat er in Vries geen nieuwe woningbouw mocht worden gerealiseerd. (…) Tegenwoordig wordt er wel woningbouw toegestaan. (…)

(…) De gemeente Tynaarlo heeft de opdracht gekregen om voor het jaar 2020 circa 2000 nieuwe woningen te bouwen. Verder zal er ook een nieuw openbaar vervoer overstappunt in de gemeente worden gerealiseerd waardoor de gemeente een relatief nog snellere verbinding met Groningen en Assen zal krijgen.

(…) Vries is gelegen in een belangrijke economische kernzone. (…) De meeste economische en woningbouw projecten zullen in en om grotere kernen in de kernzones worden gerealiseerd. De kleinere projecten zoals landelijk wonen zullen plaats vinden in en om de overige kernen als Vries.

Propositie Vries

(…) De propositie ligt dus in een groene omgeving en dicht bij de bebouwde kern van Vries.

(…)

Met het ook op de uitbreidingen van met name woningbouw in de verdere toekomst lijkt dit een uitstekende locatie. De propositie is grond met potentie. Door de hoogwaardige ligging te midden van het groen en nabij de bebouwde kom lijkt een toekomstige bestemmingswijziging zeker niet onlogisch. Woningen kunnen goed in deze groene omgeving ingepast worden.

Bestemmingsplan Vrieskern

De propositie is opgenomen in Bestemmingsplan Vrieskern. Bestemmingsplan Vrieskern is vastgesteld in 2006. De propositie heeft hierin de bestemming “Agrarisch gebied met hoge landschapswaarden.” Het bestemmingsplan staat geen bebouwing toe. Deze conserverende werking van het bestemmingsplan lijkt in eerste instantie te verhinderen dat er een bestemmingswijziging plaats zal vinden in dit gebied. Wanneer er wordt gekeken naar de mogelijkheden die open blijven in de verdere toekomst wordt duidelijk dat de conserverende werking van het bestemmingsplan het gebied de komende jaren open zal houden. Waardoor een mogelijke toekomstige bestemmingswijziging naar bijvoorbeeld woningbouw gemakkelijker te realiseren zal zijn.

Ontwikkelingen in de regio

(…)

Vries zal binnen deze visie een rustige en ruime groei door kunnen maken. Waarschijnlijk zal de woningbouw aangepast worden aan de natuurlijke omgeving van de kleinere kernen waardoor een ruime en groene opzet ontstaat. Zogenaamde stempelbouw zal hier niet voor de hand liggen.

Perspectief Propositie

Voor uitbreidingen in de nabije toekomst zoekt de gemeente op dit moment in het zuidoosten van Vries naar geschikte bouwgrond. Ruimte binnen de bebouwde kom zal op den duur vol raken waardoor er naar alternatieven zal moeten worden gekeken. In de verdere toekomst is het dan ook goed voor te stellen dat de gronden in het zuidwesten ook in aanmerking komen voor een bestemmingsverandering naar bouwgrond.

(…)

Wanneer er een functieverandering plaats zal vinden naar woningbouw, dan zal de wens van gemeente en burgers begrijpelijkerwijs zijn om het dorpsgezicht en de overgang naar het buitengebied zo goed mogelijk te behouden. De propositie is ten eerste juist gelegen om zo'n voorgestelde overgang te kunnen bewerkstelligen. Ten tweede zal er naar verwacht ruim ontworpen, groene en open woningbouw plaatsvinden. Dit is gebruikelijk bij ontwikkelingen aan de dorpsrand. Dit zal inhouden dat er woningen uit het duurdere segment zullen verrijzen in een groene natuurlijke omgeving. Deze omgeving moet de overgang van bebouwing naar natuur ten slotte zo geleidelijk mogelijk maken. Een bestemmingsverandering van de propositie naar bouwgrond zal via een

marktmechanisme direct zorgen voor een verhoging van de grondprijs.

Utrecht 2007: [naam] ing.

Verder vermelden beide brochures het volgende:

Uitsluiting Aansprakelijkheid

(…)

Informatie over de bestemmingsplannen geven wij op basis van de bij ons laatst

bekende gegevens. Bestemmingsplannen zijn echter aan verandering onderhevig,

hierdoor kunt u dan ook aan de door ons verstrekte gegevens geen rechten ontlenen.

Wij verwijzen u voor het vigerende bestemmingsplan naar de desbetreffende gemeente.

Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over

toekomstige waardeontwikkelingen.

De koopovereenkomsten en levering van de percelen

Van Odenhoven als verkoper en [eiser 1] als koper hebben op 4 december 2007 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond met agrarische bestemming in Vries van 1.000 m² voor een bedrag van € 8.000,00. De koopovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:

Artikel 5

Feitelijke levering, staat van het verkochte.

(…)

5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken conform haar huidige bestemming. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: - hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek - of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;

6. verkoper geeft geen enkele garantie of zelfs indicatie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

(…)

Van Odenhoven als verkoper en [eiser 1] als koper hebben verder op 12 juni 2008 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond met agrarische bestemming in Westerbork van 1.000 m² voor een bedrag van € 25.000,00. De koopovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:

Artikel 5

Feitelijke levering, staat van het verkochte.

(…)

5. Koper zal het verkochte feitelijk conform haar huidige agrarische bestemming (doen) gebruiken. Koper heeft daarnaast de intentie het verkochte te gebruiken voor beleggingsdoeleinden. Koper speelt daarbij in op een mogelijke waardevermeerdering van het verkochte onder invloed van het verstrijken van de tijd en een eventuele bestemmingsplanwijziging van het verkochte.

6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een

eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.

De percelen grond in Vries en Westerbork zijn op respectievelijk 11 januari 2008 en 1 september 2008 geleverd aan [eiser 1] .

De gang van zaken na de (ver)koop van de percelen

De twee percelen grond die [eiser 1] heeft gekocht, hebben tot op heden geen bestemmingswijziging ondergaan.

Naar aanleiding van een uitzending van het consumentenprogramma Radar op 1 april 2024 over grondspeculatie heeft [eiser 1] zich tot Stichting GrondhandelClaim gewend. In een brief van 17 september 2024 aan Van Odenhoven heeft Stichting GrondhandelClaim namens [eiser 1] de vernietiging van de koopovereenkomsten ingeroepen. In deze brief heeft Stichting GrondhandelClaim Van Odenhoven tevens verzocht te bevestigen de grond terug te nemen en de koopsommen aan [eiser 1] terug te betalen.

Van Odenhoven heeft aansprakelijkheid afgewezen, de grond niet teruggenomen en de koopsommen niet terugbetaald.

In opdracht van Stichting GrondhandelClaim heeft een taxateur op 10 augustus 2026 taxatierapporten over de twee percelen van [eiser 1] in Westerbork en Vries opgesteld (hierna afzonderlijk te noemen: de taxatierapporten Westerbork en Vries).

De taxateur heeft het perceel in Westerbork per 1 september 2008 gewaardeerd op € 2.500,- (€ 2,50 per m²) en per 5 augustus 2026 op € 11.000,- (€ 11,- per m²).

De taxateur heeft het perceel in Westerbork per 11 januari 2008 gewaardeerd op € 2.000,- (€ 2,- per m²) en per 5 augustus 2026 op € 7.500,- (€ 7,50 per m²).

In het taxatierapport Westerbork staat op de pagina’s 28-30, voor zover hier van belang, het volgende:

Naast de marktwaarde heeft opdrachtgever aan opdrachtnemer de volgende vragen gesteld:

- Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden, toen en nu?

- Welke plannen golden er op het moment van aankoop?

- Wat er toen ontwikkeling in de plannen, met name bestemmingsplan en structuurvisie (en/of andere plannen)?

Uit bovenstaande afbeelding uit de structuurvisie Westerbork 2008 kan worden opgemaakt dat de gemeente en haar inwoners woningbouw in de kern van het dorp wilden. De plek van het getaxeerde is aangegeven met oranje pijl en daar zien we geen ontwikkeling.

(…) de Omgevingsvisie Midden-Drenthe van 2 juni 2022 (…) laat zien dat men juist aan de west- en zuidoostkant mogelijkheden ziet voor (kleinschalige) woningbouw.

(…)

Voorgaande creëert een beeld waaruit blijkt dat de locatie van het getaxeerde in de afgelopen 20 jaren niet in beeld is geweest voor ontwikkelingsmogelijkheden naar een andere functie en ook in de toekomstvisie uit 2022 niet in beeld komt.

(…)

- Is er juiste informatie verstrekt over prijs, ligging en ontwikkelingsmogelijkheden?

De propositie 'Westerbork' van GEO Vastgoed schetst het beeld dat uitbreiding aan de randen van het dorp in de toekomst een zeer logische stap is. In de tekst wordt gesteld dat, mede door het "vol raken van de laatste open gebieden binnen de huidige bebouwingscontouren", de voorgestelde locatie planologisch gezien "uitermate geschikt" is voor woningbouw. Daarbij wordt nadrukkelijk gewezen op de geografische ligging nabij recreatielandgoed 'de Timmerholt' en de nieuwbouwwijk Hooimaveld om te beargumenteren dat de kans op een bestemmingswijziging toeneemt. Deze geschetste verwachting over de ontwikkelingsmogelijkheden strookt echter niet met de gemeentelijke beleidsstukken die achterin dezelfde brochure zijn opgenomen. Uit deze nota blijkt namelijk dat de woningbehoefte voor de periode 2005-2014 overzichtelijk is en de gemeente voor deze opgave reeds andere, specifieke locaties noemt, zoals het open gebied rond de Hoofdstraat, de Groeneweg en kassencomplex Alescon. Bovendien benadrukt het beleidsstuk expliciet dat bij het bouwen prioriteit zal worden gegeven aan inbreidingslocaties. Het aangeboden perceel bevindt zich echter in het buitengebied en heeft de vigerende agrarische bestemming "Jonge veldontginningen". Door de percelen ondanks dit vastgelegde beleid toch te presenteren als een plek waar woningbouw "de meest voor de hand liggende optie is", wordt een suggestief beeld gecreëerd. Hoewel de fysieke ligging ten opzichte van omliggende wijken op de kaarten op zich juist is weergegeven, ontbeert de daaraan gekoppelde verwachting voor woningbouw een reële planologische grondslag. De verstrekte informatie wijkt hiermee aanzienlijk af van de daadwerkelijke ruimtelijke koers van de gemeente op dat moment.

In het taxatierapport Vries staat op de pagina’s 29-30, voor zover hier van belang, het volgende:

Naast de marktwaarde heeft opdrachtgever aan opdrachtnemer de volgende vragen gesteld:

- Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden, toen en nu?

- Welke plannen golden er op het moment van aankoop?

- Was er toen ontwikkeling in de plannen, met name bestemmingsplan en structuurvisie (en/of andere plannen)?

Uit bovenstaande afbeelding wordt duidelijk dat de gemeente vanaf 2006 juist richting het oost en zuidoosten zijn [pijlen] richtte voor uitbreiding, terwijl het onderwerp van deze taxatie juist aan de westkant van het dorp is gesitueerd. In juni 2008 is er ‘’startnotitie Vries Nieuwe Stukken’’ gepubliceerd door de gemeente Tynaarlo waarin het voorgaande nogmaals duidelijk is bevestigd. (…)

Ook de omgevingsvisie Tynaarlo 2023-2040 laat eenzelfde beeld zien als de plannen rond de periode 2006-2008, namelijk mogelijke nieuwbouw aan de oostkant van het dorp Vries. Aan de westkant van Vries wordt gesproken over een mogelijke fietsverbinding maar aangezien hier al een weg aanwezig is zal hiervoor niet het perceel nodig zijn wat onderwerp is van deze taxatie. (…)

(Omgevingsvisie 2023-2040)

Op basis van het Structuurplan 2006 en de Omgevingsvisie 2023-2040 kan geconcludeerd worden dat er geen ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw in het gebied van het getaxeerde waren en voorlopig ook niet komen.

- Is er juiste informatie verstrekt over prijs, ligging en ontwikkelingsmogelijkheden?

De propositie ‘Vries (gem. Tynaarlo)’ van GEO Vastgoed beschrijft duidelijk dat de ogen van de gemeente juist op het zuidoosten van Vries gericht zijn. Dat indien de “ruimte binnen de bebouwde kom op den duur vol raken” en dat in de “verdere toekomst” “het dan ook goed voor te stellen” is “dat de gronden in het zuidwesten ook in aanmerking komen voor een bestemmingsverandering naar bouwgrond” strookt niet met de Structuurvisie van 2006. Aangezien de Omgevingsvisie van 2023 en 2040 eenzelfde beeld geeft zal dit in de komende decennia ook niet veranderen.

(…)

4. Het geschil

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat en naar de rechtbank begrijpt – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

voor recht verklaart dat de koopovereenkomsten rechtsgeldig zijn vernietigd op 17 september 2024;

Van Odenhoven veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis mee te werken aan de notariële teruglevering van de aangekochte percelen, op kosten van Van Odenhoven en op straffe van een dwangsom;

Van Odenhoven veroordeelt tot terugbetaling van de koopsommen van € 33.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Van Odenhoven veroordeelt tot betaling van € 1.105,00 aan buitengerechtelijke kosten;

Van Odenhoven veroordeelt in de proceskosten;

subsidiair:

voor het geval de rechtbank oordeelt dat geen sprake is van een geldige buitengerechtelijke vernietiging: de koopovereenkomsten vernietigt;

Van Odenhoven veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis mee te werken aan de notariële teruglevering van de aangekochte percelen, op kosten van Van Odenhoven en op straffe van een dwangsom;

Van Odenhoven veroordeelt tot terugbetaling van de koopsommen van € 33.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Van Odenhoven veroordeelt tot betaling van € 1.105,00 aan buitengerechtelijke kosten,

Van Odenhoven veroordeelt in de proceskosten.

Van Odenhoven voert verweer. Van Odenhoven concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en [eiser 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

5. De beoordeling

In deze procedure treden zowel [eiser 1] als [eiser 2] op als eisende partij. [eiser 2] is evenwel geen partij bij de koopovereenkomsten. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is [eiser 2] ook gebonden aan de koopovereenkomsten, omdat zij getrouwd zijn en de aangekochte percelen in de huwelijksgemeenschap vallen. Dit maakt volgens [eiser 1] en [eiser 2] dat ook [eiser 2] een eigen vorderingsrecht tegenover Van Odenhoven heeft.

De rechtbank volgt [eiser 1] en [eiser 2] daarin niet. Het enkele feit dat zij getrouwd zijn, maakt niet dat [eiser 2] een eigen vorderingsrecht tegenover Van Odenhoven heeft uit hoofde van de uitsluitend aan [eiser 1] verkochte en geleverde percelen grond. Voor zover de vorderingen door [eiser 2] zijn ingesteld, moeten die dan ook worden afgewezen.

Ambtshalve toetsing aan het consumentenrecht

Het gaat in deze procedure om koopovereenkomsten die zijn gesloten tussen een handelaar (hier: Van Odenhoven) en een consument (hier: [eiser 1] ). Daarom moeten de bedingen in de koopovereenkomsten ambtshalve (dus ook zonder dat [eiser 1] hier een beroep op heeft gedaan) worden getoetst aan het - ten tijde van die koopovereenkomsten (2007/2008) geldende - consumentenrecht, met name aan de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Als er oneerlijke bedingen in de koopovereenkomsten staan, moet de rechtbank deze vernietigen.

Volgens de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een beding oneerlijk wanneer het beding het evenwicht tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De rechtbank is van oordeel dat in de koopovereenkomsten geen bedingen staan die als oneerlijk zijn aan te merken en op die grond zouden moeten worden vernietigd. Daarmee komt de rechtbank toe aan een beoordeling van het beroep van [eiser 1] op dwaling.

De standpunten van partijen over het beroep op dwaling

[eiser 1] stelt dat de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling en daarmee vernietigbaar zijn. Het kernverwijt dat [eiser 1] aan Van Odenhoven maakt is, dat zij onjuiste en misleidende informatie aan hem heeft verstrekt en daarmee een verkeerd en te optimistisch beeld heeft geschetst van de ontwikkelmogelijkheden en de waardevastheid van de percelen. Verder meent [eiser 1] dat Van Odenhoven hem onvoldoende heeft gewezen op het risico dat een bestemmingswijziging – en in het verlengde daarvan waardevermeerdering – zou uitblijven. De gronden zijn ten onrechte aangeprezen als een veilige belegging zonder risico, aldus [eiser 1] .

Van Odenhoven betwist dat zij onjuiste en misleidende informatie aan [eiser 1] heeft verstrekt. Volgens haar blijkt uit de informatie die zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten aan [eiser 1] heeft verstrekt, voldoende duidelijk dat een bestemmingswijziging een onzekere toekomstige gebeurtenis is.

Het oordeel van de rechtbank: het beroep op dwaling van [eiser 1] slaagt niet

Op grond van artikel 6:228 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder meer vernietigbaar als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ligt het op de weg van [eiser 1] om de feiten en omstandigheden te stellen – en zo nodig te bewijzen – die nodig zijn voor een geslaagd beroep op dwaling.

De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep van [eiser 1] op dwaling niet slaagt en legt hierna uit waarom.

De door Van Odenhoven aan [eiser 1] gegeven informatie

Voor de beoordeling van het beroep van [eiser 1] op dwaling, is allereerst van belang welke informatie door of namens Van Odenhoven aan [eiser 1] is verstrekt voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten.

De meest verstrekkende stellingen van [eiser 1] in de dagvaarding in dit verband zijn dat Van Odenhoven destijds aan hem heeft toegezegd dat i) de percelen op korte termijn, maar uiterlijk na twintig jaar, van bestemming zouden wijzigen en ii) de percelen een rendement zouden opleveren van meer dan 100%. Van Odenhoven betwist dat dergelijke mededelingen door of namens haar aan [eiser 1] zijn gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 1] desgevraagd verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat dergelijke mededelingen aan hem zijn gedaan. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank dan ook niet vaststellen dat de in de dagvaarding genoemde toezeggingen aan [eiser 1] zijn gedaan.

Vast staat dat [eiser 1] eind 2007 is benaderd door GEO Vastgoed en dat een medewerker van GEO Vastgoed hem vervolgens thuis heeft bezocht. Bij dat bezoek heeft de desbetreffende medewerker van GEO Vastgoed de in de feiten genoemde brochures aan [eiser 1] verstrekt en daarover het een en ander toegelicht. Wat er in dit verband precies is besproken, kan de rechtbank niet vaststellen. [eiser 1] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij zich dat niet meer kan herinneren. Ook uit de door Van Odenhoven overgelegde gespreksnotities uit het verkoopdossier van GEO Vastgoed is niet op te maken wat de medewerker van GEO Vastgoed en [eiser 1] destijds precies hebben besproken over de brochures.

Vervolgens is de inhoud van de brochures van belang.

Aan [eiser 1] kan worden toegegeven dat de gebruikte bewoordingen in de brochures optimistisch van toon zijn en een rooskleurig beeld schetsen van de ontwikkelmogelijkheden van de te koop aangeboden percelen. In de brochures worden de percelen aangeprezen vanwege de strategische ligging en wordt met wervende teksten en visuele illustraties gezinspeeld op een bestemmingswijziging en op toekomstige bebouwing.

Daar staat tegenover dat de brochures ook voorzichtiger teksten en waarschuwingen bevatten. Beide brochures bevatten een algemene disclaimer (onder de kop “Uitsluiting Aansprakelijkheid”) waarin staat dat bestemmingsplannen aan verandering onderhevig zijn, grondprijzen kunnen fluctueren en er geen garanties kunnen worden gegeven voor toekomstige waardeontwikkelingen (zie 3.8). Ook staat in het algemene deel van de brochure Westerbork: “Maar, eerlijk is eerlijk. Wij investeren alleen in grond waarvan nog niet bekend is dat er een andere bestemming op komt.” en “GEO Vastgoed geeft geen garantie voor bestemmingswijziging van de door u aangekochte grond”. Verder zijn in de brochures in relatie tot een mogelijke bestemmingswijziging en waardevermeerdering bewoordingen gebruikt als “kans”, “lijkt”, “eventuele”, “potentiële”, “misschien”, “goed voor te stellen”, “in de verdere toekomst”, “mogelijke toekomstige bestemmingswijziging” en “mocht de bestemmingsverandering uitblijven”. De brochures brengen daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk tot uitdrukking dat een bestemmingswijziging niet zeker is. Wat in de brochures is beschreven over een mogelijke bestemmingswijziging, ziet dus op een onzekere toekomstige gebeurtenis.

Daarbij komt dat de inhoud van de brochures niet op zichzelf moet worden beschouwd, maar in samenhang met de andere informatie die [eiser 1] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten van Van Odenhoven heeft gekregen. Anders dan [eiser 1] in dit verband stelt, moet ook worden gekeken naar wat in de koopovereenkomsten zelf staat, omdat pas bij de ondertekening daarvan wilsovereenstemming tot stand is gekomen. [eiser 1] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de koopovereenkomsten per post heeft ontvangen en die – na ondertekening – per post heeft geretourneerd. Dit betekent dat [eiser 1] voor ondertekening van de koopovereenkomsten in de gelegenheid is geweest om van de inhoud daarvan kennis te nemen en enige bedenktijd had, zodat hij de inhoud van de koopovereenkomsten ook heeft betrokken, althans had kunnen betrekken, bij de afweging om de percelen te kopen.

Artikel 5 lid 6 van de koopovereenkomst voor het perceel in Westerbork bepaalt expliciet dat Van Odenhoven geen enkele garantie geeft dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging (zie 3.10). Artikel 5 lid 6 van de koopovereenkomst voor het perceel in Vries bevat vergelijkbare bewoordingen (zie 3.9): “verkoper geeft geen enkele garantie of zelfs indicatie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele bestemmingswijziging”. Daarnaast bepaalt artikel 5 lid 7 van de koopovereenkomst voor het perceel in Westerbork dat [eiser 1] Van Odenhoven vrijwaart voor alle eventuele gevolgen en aanspraken van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingswijziging (zie3.10).

Verder heeft [eiser 1] toegelicht dat hij voor het sluiten van de koopovereenkomsten de website van GEO Vastgoed heeft geraadpleegd. Partijen zijn het erover eens dat op dat moment onder meer het volgende op de website van GEO Vastgoed heeft gestaan: “Maar landbouw/agrarische grond kost toch geen € 8,50 per m²? De gronden welke wij aanbieden zijn niet gekozen om hun agrarische waarde. Het gaat hier om een landbouw plus prijs.” Wat verder op de website van GEO Vastgoed heeft gestaan voordat de koopovereenkomsten werden gesloten, is niet vast te stellen. [eiser 1] heeft weliswaar een schermafbeelding van de website van GEO Vastgoed – achterhaald via de zogenoemde Wayback Machine – overgelegd, maar uit die schermafbeelding blijkt dat dit een versie van de website van 2 augustus 2008 betreft en daarmee van een latere datum is dan de koopovereenkomsten. Verder heeft [eiser 1] in de dagvaarding nog passages genoemd die volgens hem op de website van GEO Vastgoed hebben gestaan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten. Van Odenhoven betwist dat die passages destijds op de website van GEO Vastgoed hebben gestaan. [eiser 1] heeft daar niets tegen ingebracht. Bij deze stand van zaken kan dan ook niet worden vastgesteld dat de door [eiser 1] in de dagvaarding genoemde passages op de website van GEO Vastgoed hebben gestaan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser 1] voorafgaand aan de koop van de percelen met de informatie in de brochures, de koopovereenkomsten en de website voldoende is geïnformeerd over de aard en eigenschappen van de grond, namelijk dat deze grond een agrarische bestemming had, dat het bestemmingsplan geen bebouwing toestond en dat de bestemmingswijziging waarop werd gespeculeerd niet zeker was. Op basis van de door Van Odenhoven gegeven informatie was het aan [eiser 1] om te beoordelen of hij die informatie voldoende overtuigend vond om tot aankoop van de aangeboden percelen over te gaan, eventueel nader onderzoek te doen of af te zien van de investering.

Met inachtneming van het voorgaande wordt hierna besproken wat [eiser 1] verder aan zijn beroep op dwaling ten grondslag heeft gelegd.

[eiser 1] heeft geen rekening gehouden met uitblijven bestemmingswijziging

[eiser 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de door hem aangekochte percelen nooit een bestemmingswijziging zouden ondergaan. Hij heeft verder verklaard dat als hij dat wel had gedaan, hij de percelen niet had gekocht.

De rechtbank is van oordeel dat het [eiser 1] – op basis van de door Van Odenhoven aan hem gegeven informatie – duidelijk had moeten zijn dat een bestemmingswijziging onzeker was en dat er dus ook een kans bestond dat die zich niet zou voordoen. De rechtbank verwijst naar de hiervoor onder 5.15 en 5.17 genoemde informatie in de brochures en de koopovereenkomsten. Dat [eiser 1] geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de onderhavige percelen geen bestemmingswijziging zouden ondergaan, kan hij daarom niet aan Van Odenhoven tegenwerpen.

De passage in de brochure over de waardevastheid van de investering

[eiser 1] heeft daarnaast gewezen op de volgende passage in het algemene deel van de brochure met de propositie Westerbork (zie 3.4):

“Mocht de bestemmingsverandering uitblijven, dan zal de waarde van de grond logischerwijs tenminste nog een inflatie volgen en een prijsverloop op basis van de gunstige vraag/aanbod situatie in Nederland — altijd nog beter dan een spaarrekening, maar door het spreiden van uw aankoop is de kans zeer klein dat uw investering in waarde zal verminderen.”

[eiser 1] stelt dat deze passage feitelijk onjuist is. Volgens hem wordt hiermee gegarandeerd dat geen risico op waardeverlies bestaat, terwijl door de aankoop juist direct een verlies wordt geleden. De inflatie over de periode vanaf 2008 tot heden is 56,7%. [eiser 1] heeft voor de percelen in Westerbork en Vries een vierkante meter prijs betaald van respectievelijk € 25,00 en € 8,00. De huidige marktwaarde van de percelen in Westerbork en Vries is getaxeerd op respectievelijk € 11.000,00 en € 8.000,00. De waardeontwikkeling van de percelen heeft dus niet de inflatie gevolgd, aldus steeds [eiser 1] .

De rechtbank oordeelt dat voor [eiser 1] duidelijk had moeten zijn dat wat hij betaalde meer was dan puur de agrarische waarde van de percelen. Hij betaalde namelijk ook voor de kans op een bestemmingswijziging – en in het verlengde daarvan de kans op waardevermeerdering – van die percelen. [eiser 1] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten ook begreep dat de koopprijs van de percelen uit meer bestond dan alleen de agrarische waarde daarvan. De rechtbank stelt ook vast dat partijen het erover eens zijn dat voordat de koopovereenkomsten werden gesloten, de website van GEO Vastgoed vermeldde dat de gronden werden aangeboden tegen een zogenoemde “landbouw plus prijs”. [eiser 1] had dus moeten begrijpen, en hij heeft dat ook zo begrepen, dat de te betalen koopprijs hoger was dan alleen de agrarische waarde van het perceel. De betaalde prijs is dus niet gelijk te stellen aan de (agrarische) waarde van de grond. Op die (agrarische) waarde ziet de opmerking over het volgen van de inflatie.

Verder heeft Van Odenhoven terecht gesteld dat met de zinsnede “Mocht de bestemmingsverandering uitblijven, dan zal de waarde van de grond logischerwijs tenminste nog een inflatie volgen” niet meer dan een verwachting werd uitgesproken. Van Odenhoven heeft terecht gewezen op de disclaimer waarnaar aan het einde van de door [eiser 1] genoemde passage is verwezen met een asterisk. In de disclaimer staat: “GEO Vastgoed geeft geen garantie voor bestemmingswijziging van de door u aangekochte grond en geeft geen garantie voor waardevermeerdering van uw investering.” Wanneer de door Van Odenhoven genoemde disclaimer wordt gelezen in samenhang met de door [eiser 1] genoemde passage, kan niet worden gezegd dat Van Odenhoven op dit punt een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven.

De passage over het makkelijker te realiseren zijn van een bestemmingswijziging

[eiser 1] heeft ook gewezen op de volgende passage in de brochure met de propositie Vries (zie 3.7):

“De propositie is opgenomen in Bestemmingsplan Vrieskern. Bestemmingsplan Vrieskern is vastgesteld in 2006. De propositie heeft hierin de bestemming “Agrarisch gebied met hoge landschapswaarden.” Het bestemmingsplan staat geen bebouwing toe. Deze conserverende werking van het bestemmingsplan lijkt in eerste instantie te verhinderen dat er een bestemmingswijziging plaats zal vinden in dit gebied. Wanneer er wordt gekeken naar de mogelijkheden die open blijven in de verdere toekomst wordt duidelijk dat de conserverende werking van het bestemmingsplan het gebied de komende jaren open zal houden. Waardoor een mogelijke toekomstige bestemmingswijziging naar bijvoorbeeld woningbouw gemakkelijker te realiseren zal zijn.”

Volgens [eiser 1] is door de in deze passage geschetste situatie een mogelijk toekomstige bestemmingswijziging naar bijvoorbeeld woningbouw juist niet makkelijker te realiseren. [eiser 1] verbindt hieraan de conclusie dat deze passage feitelijk onjuist is. De rechtbank volgt [eiser 1] hierin niet. Aan [eiser 1] kan weliswaar worden toegegeven dat de laatste zin van deze passage op het eerste oog niet logisch lijkt te volgen uit wat daarvoor staat, maar dat betekent nog niet dat die zin feitelijk onjuist is. De rechtbank leest het laatste deel van de passage zo dat enerzijds de conserverende werking van het bestemmingsplan maakt dat woningbouw niet is toegestaan en dus niet gemakkelijk kan worden gerealiseerd, maar dat anderzijds de omstandigheid dat het gebied open zal blijven meebrengt dat – indien zich in de toekomst een bestemmingswijziging voordoet – het gemakkelijker zal zijn om dan in dat open gebied woningbouw te realiseren. In zoverre kan niet worden geconcludeerd dat deze passage feitelijk onjuist is.

De geschetste ontwikkelmogelijkheden

[eiser 1] heeft aan de hand van de door hem ingebrachte taxatierapporten (zie 3.16.1 en 3.16.2) toegelicht dat de aan hem door Van Odenhoven voorgespiegelde kans op ontwikkelmogelijkheden van de door hem aangekochte percelen niet aansloot op de destijds beschikbare gemeentelijke bestemmingsinformatie.

De rechtbank overweegt dat sprake kan zijn van dwaling als de in de brochures genoemde (goede) kans op een bestemmingswijziging in werkelijkheid afwezig was, in die zin dat – getoetst aan de toenmalige feiten en omstandigheden – in feite geen reële kans op een bestemmingswijziging bestond. De rechtbank zal dit hierna per perceel beoordelen aan de hand van wat [eiser 1] daarover naar voren heeft gebracht.

De geschetste ontwikkelmogelijkheden van het perceel in Westerbork

[eiser 1] heeft onder meer gewezen op pagina 28 van het taxatierapport Westerbork. Hij heeft aan de hand daarvan toegelicht dat uit de structuurvisie Westerbork 2008 volgt dat de gemeente en haar inwoners woningbouw in de kern van het dorp wilden en dat de structuurvisie Westerbork 2008 niet voorzag in ontwikkeling van het door hem aangekochte perceel. Volgens [eiser 1] strookt de aan hem in het kader van de (ver)koop van dit perceel verstrekte informatie dus niet met de structuurvisie Westerbork 2008.

De rechtbank volgt [eiser 1] hierin niet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Van Odenhoven onweersproken toegelicht dat de structuurvisie Westerbork 2008 is vastgesteld op 1 september 2008. Daarmee dateert die structuurvisie van ná van het doen van de propositie Westerbork en het sluiten van de koopovereenkomst voor het perceel in Westerbork. Verder heeft Van Odenhoven onweersproken toegelicht dat uit de brochure Westerbork volgt dat i) op dat moment nog werd gewerkt aan de voorbereidingen van de herziening van de structuurvisie Westerbork, ii) de nieuwe structuurvisie ten grondslag zou liggen aan de nieuwe bestemmingsplannen en iii) in de nieuwe structuurvisie zou komen te staan hoe er uitgebreid mocht worden (zie 3.5). Wat in de brochure Westerbork stond over de toen geldende structuurvisie, is dus juist. Of de (concept) structuurvisie Westerbork 2008, zoals [eiser 1] stelt, op het moment van het doen van de propositie en het sluiten van de koopovereenkomst al ter inzage lag, kan de rechtbank bij gebrek aan onderbouwing niet vaststellen, maar ook als dat juist zou zijn, verandert dat het oordeel niet. Van Odenhoven heeft met het in de brochure weergeven van de op dat moment geldende planologische informatie voldoende informatie verstrekt. Zij was niet gehouden ook de inhoud te vermelden van bijvoorbeeld een concept-structuurvisie, waarvan nog niet zeker was of de inhoud daarvan ook terecht zou komen in een nieuwe, definitieve structuurvisie.

[eiser 1] heeft er verder op gewezen dat op pagina 30 van het taxatierapport Westerbork staat dat de door Van Odenhoven geschetste verwachting van de ontwikkelmogelijkheden niet strookt met de gemeentelijke beleidsstukken die achter de brochure waren gevoegd. Uit die beleidsstukken volgt volgens [eiser 1] dat de gemeente Westerbork – ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst – prioriteit gaf aan woningbouw op inbreidingslocaties. Het door [eiser 1] aangekochte perceel bevindt zich evenwel op een uitbreidingslocatie (in het buitengebied). Door dit perceel – ondanks het vastgelegde beleid van de gemeente Westerbork – te presenteren als plek waar woningbouw de meest voor de hand liggende optie is, heeft Van Odenhoven ten onrechte de suggestie gewekt dat dit perceel meer ontwikkelpotentieel had dan daadwerkelijk het geval was, aldus steeds [eiser 1] .

Daartegenover heeft Van Odenhoven gewezen op de bij de brochure Westerbork gevoegde pagina’s van de gemeentelijke beleidsstukken. Van Odenhoven heeft aan de hand daarvan toegelicht dat ten tijde van die propositie de eigen woningbehoefte van Westerbork ongeveer 200 woningen bedroeg, maar dat 100 daarvan niet zouden kunnen worden gebouwd op inbreidingslocaties. Het lag daarom voor de hand dat die woningen zouden worden gebouwd op uitbreidingslocaties. Dan is het door [eiser 1] aangekochte perceel één van de mogelijke locaties die in aanmerking zou kunnen komen.

De rechtbank stelt vast dat de volledige gemeentelijke beleidsstukken door [eiser 1] niet zijn overgelegd. Daarom kunnen alleen de bij de brochure gevoegde pagina’s van de gemeentelijke beleidsstukken worden beoordeeld. Vastgesteld wordt dat de toelichting van Van Odenhoven strookt met de inhoud daarvan: de eigen woningbehoefte van Westerbork was ongeveer 200 woningen, terwijl de inbreidingslocaties nog slechts ruimte boden voor 100 woningen, zodat andere locaties ook in aanmerking zouden kunnen komen. [eiser 1] heeft hier niets concreets tegen ingebracht. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank [eiser 1] dan ook niet volgen in het standpunt dat Van Odenhoven ten onrechte de suggestie heeft gewekt dat het perceel in Westerbork meer ontwikkelpotentieel had dan daadwerkelijk het geval was.

De geschetste ontwikkelmogelijkheden van het perceel in Vries

[eiser 1] heeft toegelicht dat uit het taxatierapport Vries (pagina 29) blijkt dat er op het moment van de aankoop van het perceel in Vries juist geen plannen waren voor ontwikkeling in het gebied waarin dat perceel is gelegen. Dit volgt uit het structuurplan Tynaarlo 2006. In de brochure Vries heeft Van Odenhoven desondanks de suggestie gewekt dat het door [eiser 1] aangekochte perceel in Vries, wel degelijk in aanmerking kwam voor een bestemmingsverandering, aldus steeds [eiser 1] .

De rechtbank is van oordeel dat de verstrekte planologische informatie feitelijk juist was, terwijl ook niet kan worden gezegd dat een reële kans op bestemmingswijziging ontbrak. Daartoe is het volgende redengevend.

Partijen zijn het erover eens dat uit het structuurplan Tynaarlo 2006 volgt dat de gemeente Tynaarlo destijds in eerste instantie koos voor uitbreiding richting het oosten en zuidoosten en dat het door [eiser 1] aangekochte perceel te Vries aan de zuidwestkant van het dorp gelegen is.

In de brochure Vries (zie 3.7) staat over het perspectief van de grond dat:

i) de gemeente Tynaarlo op dat moment in het zuidoosten van Vries zocht naar geschikte bouwgrond,

ii) ruimte binnen de bebouwde kom op den duur vol zal raken, waardoor naar alternatieven zal moeten worden gekeken,

iii) het goed voorstelbaar is dat in de verdere toekomst gronden in het zuidwesten ook in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging naar bouwgrond.

De vermelding onder i) is juist (zie 5.38). Dat geldt ook voor de vermelding onder ii). Niet ter discussie staat namelijk dat – ten tijde van de propositie Vries – er geen uitbreidingsmogelijkheden binnen de bebouwde kom waren. Deze omstandigheid brengt de vraag met zich mee welke locaties – buiten de bebouwde kom – de gemeente Tynaarlo zou kunnen aanwijzen voor eventuele woningbouw. De vermelding onder iii) is een verwachting voor een toekomstige situatie, namelijk dat mogelijk ook gronden in het zuidwesten in aanmerking zouden kunnen komen voor een bestemmingswijziging naar bouwgrond. Niet gezegd kan worden gezegd dat voor die verwachting geen enkele basis was. De in de propositie Vries vermelde gronden zijn geen willekeurige – in het verre buitengebied gelegen – gronden, maar gelegen vlakbij de bebouwde kom. Daarbij komt dat Van Odenhoven ook heeft toegelicht dat zij juist gronden heeft geselecteerd die vlakbij de (toenmalige) bebouwde kom gelegen waren, met het oog op eventuele uitbreidingen en daarmee samenhangende bestemmingswijzigingen. Gelet hierop was niet ondenkbaar dat in Vries, naast de beoogde uitbreiding richting het (zuid)oosten, in de verdere toekomst ook andere locaties, waaronder gronden in het zuidwesten nabij de bestaande bebouwde kom van Vries, voor woningbouw in aanmerking konden komen.

Conclusie

Alles wat hiervoor is overwogen, brengt mee dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] moeten worden afgewezen. Gezien dit oordeel komt de rechtbank niet meer toe aan een bespreking van wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, waaronder de beroepen van Van Odenhoven op respectievelijk de klachtplicht en verjaring.

Proceskosten

[eiser 1] en [eiser 2] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten van Van Odenhoven betalen. De proceskosten van Van Odenhoven worden begroot op:

- griffierecht: € 3.083,00

- salaris advocaat: € 1.672,00 (2,0 punten x tarief III: (€ 836,00)

- nakosten: € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

- totaal: € 4.944,00

De proceskostenveroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] wordt hoofdelijk uitgesproken. Dit betekent dat elk van beiden aangesproken kan worden voor het gehele bedrag, maar dat als één van hen betaalt de ander dat niet meer hoeft te doen.

Verder wordt de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de proceskostenveroordeling ook moet worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist.

6. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van Van Odenhoven van € 4.944,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eiser 1] en [eiser 2] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2026.