RECHTBANK AMSTERDAM
vonnis van de kantonrechter
de besloten vennootschap Change= Vastgoed Beheer B.V.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
vonnis
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10929979 CV EXPL 24-1540
vonnis van: 25 oktober 2024
fno.: 8622
I n z a k e
gevestigd te Almere
eiseres
nader te noemen: Change=
gemachtigde: mr. H.M. Giezen
t e g e n
[gedaagde] + 258 andere gedaagden, als genoemd in de bijlage bij dit vonnis, behoudens voor zover bij de naam een asterisk (*) staat
wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: [gemachtigde]
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 31 januari 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties.
Vervolgens is een tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaats gevonden op 23 september 2024. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Change= nog nadere stukken in het geding gebracht en ook heeft zij haar eis gewijzigd. Namens Change= zijn ter zitting verschenen de heer [naam 1] en mr. W.O. Dijkstra met namens de gemachtigde mr. M.P.C. Radovic, vergezeld door mr. C.M. Boks. Aan de kant van gedaagden is [naam 2] verschenen, met de gemachtigde. Tevens is de voorzitter van de huurdersvereniging verschenen, de heer [naam 3] . Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
[gedaagden] huurden in 2019 een zelfstandige woonruimte van ISFII Coöperatief U.A. (verder: ISFII) in een complex aan het [locatie] (verder: het complex). Change= is de beheerder van dit complex.
ISFII had met [gedaagden] een geschil over de door haar verstrekte afrekening servicekosten voor 2019. In verband daarmee is een collectieve procedure gevoerd bij de huurcommissie. Op 7 december 2023 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan tussen ISFII als verhuurder en [gedaagden] als huurders (zaaknummer [nummer] ). Uit die beslissing en het rapport van nader onderzoek blijkt dat het verzoek voor 73 andere huurders niet-ontvankelijk is verklaard, omdat zij de zaak al eerder aan de huurcommissie hadden voorgelegd.
In 2022 heeft ISFII de vorderingen op [gedaagden] die betrekking hebben op servicekosten die verband houden met voorzieningen die bij Change= in beheer zijn aan laatstsgenoemde gecedeerd.
ISFII heeft zich binnen de termijn van artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) tot de kantonrechter gewend, omdat zij het voor drie posten niet eens was met de door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting. Change= heeft zich eveneens binnen genoemde termijn tot de kantonrechter gewend, omdat zij het voor drie andere posten niet eens was met de door de huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting.
Inmiddels is de door ISFII aanhangig gemaakte procedure doorgehaald.
vordering en verweer
2. Change= vordert – na wijziging van eis en kort weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair: [gedaagden] niet ontvankelijk te verklaren in hun verzoeken aan de huurcommissie, althans in hun verzoeken tot nadere vaststelling van de servicekostensubsidiair: voor 2019 de kosten voor de navolgende diensten vast stellen als volgt:- internet in de woning: € 45,00 per huurder per maand;- huismeester/bewonersbegeleiding: € 28,69 per huurder per maand;- stoffering: € 14,86 per huurder per maand.
3. Aan de vordering legt Change= ten grondslag dat de diensten waarvan zij de kosten nader vastgesteld wil zien feitelijk door haar geleverd worden. ISFII heeft de met die diensten samenhangende vorderingen op [gedaagden] aan Change= gecedeerd. Met die cessie heeft Change= ook de bevoegdheid gekregen een vordering in te stellen als bedoeld in artikel 7:262 BW. De huurcommissie heeft de huurders ten onrechte en in strijd met haar eigen beleid ontvankelijk verklaard. [gedaagden] hadden immers eerst hun bezwaren bij ISFII kenbaar moeten maken en konden dus niet meteen naar de huurcommissie. Bij het vaststellen van de bestreden posten heeft de huurcommissie ten onrechte slaafs een eerdere uitspraak van de kantonrechter in een andere zaak gevolgd.
4. [gedaagden] voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
beoordeling
5. Change= zal niet-ontvankelijk verklaard worden, omdat zij niet behoort tot de partijen die een uitspraak van de huurcommissie aan kunnen tasten. Dat wordt hierna toegelicht.
6. In het toepasselijke wetsartikel (7:262 lid 1 BW) staat het volgende:Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder (…) uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
7. Niet ter discussie staat dat ISFII de verhuurder is van [gedaagden] Change= is de beheerder en daarmee dus in ieder geval naar de letter niet een partij die volgens genoemd wetsartikel iets kan ondernemen tegen een uitspraak van de huurcommissie.
8. Change= voert aan dat zij niettemin gerechtigd is deze procedure te voeren, omdat zij de vorderingen tot betaling van het deel van de servicekosten waar het hier om draait van ISFII gecedeerd heeft gekregen. Zij verwijst daarbij naar een uitspraak van de Hoge Raad (HR 5 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0620) en daarnaast beroept zij zich er op dat de vordering tot vaststelling van de servicekosten een nevenrecht is (als bedoeld in artikel 6:142 lid 1 BW) dat aan de gecedeerde servicekostenvordering verbonden is.
9. Genoemde uitspraak van de Hoge Raad ziet op de situatie waarin over een gepretendeerd vorderingsrecht een procedure loopt. Tijdens de procedure wordt dit vorderingsrecht gecedeerd. In dat geval is de verkrijger van de vordering gerechtigd tegen een uitspraak over de vordering een rechtsmiddel in te stellen. Dat is een wezenlijk andere situatie dan waar in deze zaak sprake van is. Change= vordert immers geen betaling van de servicekosten, maar vaststelling daarvan. Voor die vaststelling bestaat een aparte procedure, waarbij in de wet geregeld is voor wie die procedure openstaat. Cessie van de vordering tot betaling van (een deel van) de servicekosten kan er naar het oordeel van de kantonrechter niet toe leiden dat ook anderen dan de in artikel 7:262 lid 1 BW genoemde partijen de daar geregelde procedure kunnen beginnen.
10. Van een nevenrecht als bedoeld in artikel 6:142 BW is evenmin sprake. Dit artikel ziet op rechten die nauw verband houden met de vordering die is overgedragen. Maar het artikel is niet van toepassing op rechten die verbonden zijn aan de gehele rechtsverhouding. Daarvan is hier sprake: voor de hele rechtsverhouding (de huurovereenkomst) bestaat een wettelijke mogelijkheid de servicekosten vast te laten stellen. Die mogelijkheid ligt bij de huurder en de verhuurder en dat wordt niet anders als een deel van de feitelijk verschuldigde servicekosten aan een derde is gecedeerd.
11. Weliswaar heeft Change= gelijk waar zij stelt dat zij een belang heeft bij de uitkomst van de vaststelling van de servicekosten, maar dat betekent dus niet dat zij ook gerechtigd is op eigen naam de daarvoor in de wet opgenomen procedure te voeren.
12. Nu Change= in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart Change= niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
veroordeelt Change= in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot vandaag begroot op € 812,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt Change= in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.